对商品房预售认购书法律效力的探讨

张东伟


楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购房合同，则出售人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。
第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。
买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。
第三点是如何界定认购书的违约责任。
对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。
笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？
比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。
签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。
基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清,且太过于概括性,实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。
第四点，内部认购书的法律效力分析。
预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。
认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失(如利息损失、购买机会损失等)，预售人应负全部责任。
如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。
第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。
预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定："商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。"该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。
因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。购房者完全可以不签订认购书，只要认准了商品房，可以直接与预售人签订正式合同。不签订购书的不足之处是当当楼市处于卖方市场时候，当购房者确实看中某套房屋时有可能因没交定金而被预售人出售给他人。但在目前楼市逐渐趋向供过于求过程中，房源的充足会使该不足逐渐减少直至消失。
笔者以为认购书的消失是一种必然的趋势。目前主管部门虽未颁布相关法律，但相信取消认购书，可望能大大降低楼市买卖的纠纷，尤其定金纠纷。取消《房产认购书》，对诚信预售人来说，影响不大，因为诚信预售人已经将合同予以明示，尤其是补充合同，权利义务是清晰的；反而会使买受人可能因为直接签了合同不能完全履约而违约的可能性更大。

张东伟律师
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内蒙古自治区包头市卫生局


关于印发包头市肺结核病防治归口管理实施办法的通知


各旗县区及稀土高新区卫生局，各大厂矿(企业)卫生处(科)市疾病预防控制中心，各有关医疗单位：
为进一步加强我市肺结核病防治归口管理工作，提高肺结核病人的发现率和治愈率，实现我市肺结核病防治规划目标，根据《内蒙古自治区肺结核病归口管理实施办法》，结合我市实际，制定了《包头市肺结核病防治归口管理实施办法》，现印发给你们，请各地区、各单位按要求认真贯彻落实。
附件：包头市肺结核病防治归口管理实施办法


二○○六年八月二十三日


包头市肺结核病防治归口管理实施办法

第一条 为进一步加强肺结核病防治的规范化管理，提高肺结核病人的发现率和治愈率，加速结核病控制工作的进程，根据卫生部《结核病防治管理办法》、《卫生部办公厅关于进一步加强肺结核病疫情报告和病人管理的通知》及《内蒙古自治区肺结核病归口管理实施办法》的要求，结合我市实际，制订本实施办法。
第二条 肺结核病防治归口管理是指各级疾病预防控制中心（卫生防疫站）的结核病防治门诊和指定承担结核病防治工作的医疗卫生机构等组成的防治网络对肺结核病人的发现、诊断、报告、登记、转诊、治疗、管理等工作实施统一管理。
第三条 肺结核病防治工作实行属地管理原则。各级卫生行政部门负责组织领导本辖区肺结核病防治归口管理工作，将肺结核病归口管理工作纳入对当地医疗卫生单位年度工作目标管理考核的内容。各级卫生行政部门和疾病预防控制中心（卫生防疫站）要定期或不定期组织对本辖区医疗卫生单位的肺结核病人发现、报告、转诊、治疗和管理等归口管理工作的监督与检查。
第四条 各级疾病预防控制中心（卫生防疫站）具体负责肺结核病归口管理的指导管理工作。旗县区疾病预防控制中心（卫生防疫站）作为当地肺结核病定点诊治单位，负责肺结核病的确诊、报告、治疗、管理等工作，承担肺结核病人门诊免费治疗及管理。其他任何医疗卫生机构不承担肺结核病例确诊工作。
第五条 各级各类医疗卫生机构要加强肺结核病归口管理工作的领导，制定具体的肺结核病归口管理制度，进一步明确各类医务人员在肺结核病防治中的职责，完善运行机制，落实考核奖惩措施。
各级各类医疗卫生机构要定期组织相关科室人员学习现代结核病控制策略以及相关法律、法规，不断提高业务水平和法律意识，全面掌握工作要点和各项规范，保证肺结核病归口管理工作的有序开展。
市及各旗县区定点医院要在专门科室诊治需住院治疗的肺结核病人，待病人病情稳定后转至当地的疾病预防控制中心（卫生防疫站）继续完成治疗；各乡镇苏木卫生院、村卫生室、社区卫生服务机构要设专（兼）职结核病防治医生，承担可疑肺结核病人的发现、报告、转诊和转送工作，企事业单位医疗机构也要设专（兼）职结核病防治医生，承担可疑肺结核病人的发现、报告、转诊和转送工作。
第六条 各级各类医疗机构都要主动履行肺结核病的筛查、发现、登记、报告、转诊的义务。要主动筛查前来就诊有呼吸道症状的病人，凡是咳嗽、咳痰大于3周或有咯血、血痰等肺结核可疑症状者以及肺结核疑似病人都必须转诊到当地疾病预防控制中心（卫生防疫站）确诊，住院肺结核病人出院后，要将病人及时转至当地疾病预防控制中心（卫生防疫站）进行管理。
第七条 各级各类医疗机构如发现肺结核转诊对象，城市要在12小时内、农村在24小时内向当地疾病预防控制中心（卫生防疫站）进行网络报告和转诊病人。各医疗机构要规范使用门诊肺结核病人、放射科可疑肺结核病人和预防保健科肺结核疫情登记本。
第八条 各级各类医疗机构在发现肺结核病转诊对象后要开具三联转诊单，第一联交病人，告知病人到当地疾病预防控制中心（卫生防疫站）就诊，第二联交单位预保科登记后报当地疾病预防控制中心（卫生防疫站），第三联留存备查。
第九条 旗县区疾病预防控制中心（卫生防疫站）对转来的肺结核病人或疑似肺结核病人进行确诊，对确诊的活动性肺结核病人进行门诊治疗管理，并对符合条件的肺结核病人提供免费抗结核药品，同时进行网络直报和专报。其他各级各类医疗单位不得对肺结核病人进行抗结核治疗（重症、合并症病人除外）。对本辖区以外的流动和暂住肺结核病人要纳入当地结核病管理范畴。
第十条 旗县区疾病预防控制中心（卫生防疫站）在做好因症就诊发现病人工作的同时，随时安排肺结核可疑症状者到疾病预防控制中心（卫生防疫站）进行检查确诊。旗县区疾病预防控制中心（卫生防疫站）要按照卫生部《肺结核病人转诊和追踪实施办法》有关要求，做好网络追踪工作，加大肺结核病人的发现力度。
第十一条 乡镇苏木卫生院、社区卫生服务机构要配合疾病预防控制中心（卫生防疫站）建立追踪病人机制，把辖区内所有已转诊而未到疾病预防控制中心（卫生防疫站）就诊者作为追访对象，组织卫生院医务人员和村（社区）医生进行追踪，及时与病人取得联系，督促病人到当地疾病预防控制中心（卫生防疫站）进行登记、检查和治疗。病人追访工作要求在病例转诊后7天内完成。
第十二条 结核病专科医院严格执行《卫生部办公厅关于进一步加强结核病专科医院结核病防治工作的通知》（卫办疾控发[2005]294号），做好肺结核病的报告与转诊工作。
第十三条 旗县区疾病预防控制中心（卫生防疫站）对确诊的活动性肺结核病人要制定化疗方案，落实门诊治疗管理，对于符合免费条件的肺结核病人提供统一供应的板式组合药或散装药品，并加强服药病人的药物毒、副反应观察，确保用药安全。
第十四条 旗县区及以上定点综合医院承担急诊、留察肺结核病人的救治工作，其他医疗机构不得收治此类病人。凡有气胸、咯血、严重的毒副反应及伴有其他疾病等危及生命的重症肺结核病人为住院对象，旗县区及以上医院承担需要住院的肺结核患者收治工作任务。
第十五条 住院肺结核病人按照国家规定的方案进行治疗，对符合国家规定免费治疗的肺结核病人也可由当地疾病预防控制中心（卫生防疫站）提供免费抗结核药物。
第十六条 乡镇苏木卫生院、社区卫生服务机构医务人员、村医生负责对在当地疾病预防控制中心（卫生防疫站）免费治疗的肺结核病人进行随访、管理，按要求落实病人的服药督导工作，并加强服药病人的药物毒、副反应观察，反应严重的及时报当地疾病预防控制中心（卫生防疫站）。
第十七条 各级疾病预防控制中心（卫生防疫站）要加强抗结核药品的管理，专人保管，专柜存放，做好防潮、防霉、防丢失、防过期等工作。药品要按规定配发，发放手续要齐全，做到账物相符。国家发放的免费抗结核药品，任何单位或个人不得出售或挪作他用。
第十八条 各级各类医疗卫生机构要加强抗结核药品的使用管理，统一使用抗结核病药品的专用处方，同时，在处方上必须注明用于肺结核或肺外结核等用途；非结核性疾患一般不得应用抗结核药品，药房对不符合上述规定的处方不得发药。
第十九条 各级各类医疗卫生机构中承担结核病防治工作的专（兼）职结核病防治人员必须取得执业医师资格，并经市及旗县区疾病预防控制中心（卫生防疫站）培训合格后，方可享有结核病治疗处方权，非专（兼）职结防医生不得对除急诊以外的肺结核病人进行治疗。
第二十条 对于归口管理工作执行好的单位和个人，由当地卫生行政主管部门给予表扬或奖励。对于违反本实施办法的单位和个人，按照《传染病防治法》有关规定，给予相应处罚。