集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析

佘卫刚


[内容摘要]农村集体建设土地使用权作为一项重要的用益物权，随着中国工业化、城市化进程的加快，其外部利益性逐渐显现。集体建设用地使用权有偿流转问题遂成为专家、学者们研讨的焦点问题。现行的调整农地使用权流转的相关法律规范因其自身的缺陷性，已不能适应市场经济发展之需。如何在确保集体所有权不变的前提下充分发挥作为用益物权的集体建设用地使用权之最大效用，使之合理、有序、有偿流转之变革已刻不容缓。

[关键词] 集体建设用地使用权，用益物权，权能，有偿流转

一、社会主义新农村建设中的不和谐因素
近年来，“ 三农” 问题一直被称为中国经济社会发展问题的重中之重，新一届领导集体提出“ 社会主义新农村” 建设。随科学理论思想转变为强大的实践武器，中国经济社会，尤其是农村面貌将会出现巨大的变化。但目前现实社会中，仍存在着严重影响农村经济社会发展的矛盾：

（一）城市化进程加速化与农地锐减的矛盾
经济发展必然促进城市化进程发展：城市化水平不断提高，城市数量不断增加、城市规模不断扩大，又必然需要大量建设用地。据报中国城市化水平1995年为29%，到2000年为35%，而到2010年则为45%左右。纵观中国建国以来城市发展与耕地变化简史，可以看出，从1957年到1997年间，耕地从112百万公顷下降到95百万公顷，年减少近1，000，000万公顷[1]。这严重冲击保护耕地的国策。

（二）农民土地被征获得极少的补偿金与国家土地使用权出让而获得巨额差价的矛盾
我国土地管理法律体系规定了农地只有被国家征才能进入地市，这样就使得国家垄断土地一级市场，造成国家对农地使用权的不当干预，无偿的取得农村集体土地转为建设用地后的增值收益，而收益返还用于农村建设的却是其中极少的一部分。从而政府、乡镇干部与农民间的关系对立，矛盾尖锐。

（三）农地使用权之流转趋势与国家法律规范严格限制间的矛盾
以土地管理法为主的法律体系对农村集体土地使用权流转是严格禁止、限制的，只有极少数情况例外，但也有严格的限制条件。但现实中，这些禁限基本处于失灵状态，各地农地流转隐形市场大量存在。随经济发展、户籍制改革，村民买卖、抵押房屋及宅基地屡见不鲜；名为联营实为土地租赁、甚至买卖的现象也比较严重；在皖粤等省份亦以地方立法形式出台了集体建设用地有偿流转等办法。可见，现实中集体建设用地使用权流转问题靠一味的禁止是无法解决的。

综上所述，农村土地，尤其是其流转问题，已经成为严重影响农村发展的重要问题。随中国市场经济目标的确立，建立如何充分体现、发挥土地使用权生产要素作用的，使之能正常、合理、高效利用的制度刻不容缓。

二、集体建设用地使用权流转治理现状与缺陷
集体建设用地所有权属于农民集体所有，而对于其使用权及使用权流转，我国法律如是规定：《中华人民共和国土地管理法》第43条，建设用地需使用国有土地，乡镇企业建设用地、村民建房用宅基地、乡村公益建设用地等经依法批准使用农民集体所有土地除外；该法60条，可以以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业；该法62条，村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准；该法63条，农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于集体建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法流转发生转移的除外；《中华人民共和国担保法》第34、35、36条等规定，农村集体所有土地使用权、宅基地使用权等不得抵押，但抵押地上建筑物、附着物等的，相应土地使用权同时抵押。等等。从上述法律法规的规定可以看出，我国对农村集体建设用地使用权的流转是持否定态度的，但有两个例外：即土地管理法第63条担保法第36条的规定。即便如此，该种情况也只占集体建设用地中很少的一部分，而且，农民集体从中也多不能获得收益获收益有限[2]。如此之规定，已经与我国经济社会之现实严重脱节，具有明显的缺陷性：

（一）集体建设用地产权主体严重虚位、权能残缺不全
按我国目前相关法律法规规定，农村土地所有权属于农村集体经济组织、村民小组等所有。但在人民公社解体后，集体经济组织、村民小组等基本解体，目前农村的集体经济组织、村民小组等就其本质已不同于土地管理法制定时的那种以自然村为界、以农民集体土地为基本财产、以组织体的方式由农民在组织体内以土地为基本劳动对象统一经营、管理集体所有土地的社会组织形态。那是一种具有土地资产合作化特征的集体经济组织[3]。故现在农村集体缺乏行使集体所有权的有效组织形式和程序，为某些村干部权力寻租留下空间。
而农村土地处分权能则因国家法律法规的规定和政府行政权力的强行介入，变成政府的征地权。
故集体土地所有权实质上是一种由国家控制、但由集体承受其控制结果的一种中国农村特有的制度安排。集体只是名义上的所有权而已，真正拥有支配权的是国家[4]。造成在行政权力参与下，农民集体土地权利被侵害，土地农转非有增无减，有禁无止。

（二）集体建设用地使用权之用益物权属性及其全能之残缺不全
集体土地使用权是用益物权，即以支配物质利用价值为内容之物权。这应是集体土地使用权的基本法律属性[5]。它是由集体土地所有权所派生出的一种用益物权，使所有人以外的权利主体对土地而为不侵害所有权的自由的占有、使用及收益等，从而对土地利用以实现其经济目的的权利。
而我国法律规定之集体建设用地使用权，不仅在用途上仅限于村民自己对集体土地之于公益、乡（镇）村企业及住房用宅基地等之使用，而且在数量上也严格限制，对集体建设用地使用权而为收益更是严格控制，使集体集体建设用益物权缺失其最为重要的全能——收益全能，土地资源作为生产要素不能得到最优配置，作用不能得到很好的发挥。

（三）农村集体建设用地使用权流转制管理问题
按我国土地管理法等相关法律规定，农村集体土地由村民委员会、乡（镇）或村集体经济组织、村民小组等经营管理。然而现实中，农村土地的经营权，已经因为农地由村民占有、使用而为村民享有和行使；而农地管理权行使的一个最重要的表现就是选择农地使用制度，自主安排农地用途。但实际上农村土地使用制度已由国家通过法制的形式统一作出安排，农村集体只能执行、并不能自主选择。更何况，如上文所述，如今的村（镇）集体经济组织、村民小组等已经并非制度产生之日的集体经济组织等。如此情形之下，致使村集体土地经营管理组织和程序的缺失，加之法律规定过于原则，缺少可操作性，价值巨大的外部利益性诱惑，造成现实中隐形土地使用权流转市场大量存在。集体建设用地使用权流转处于一种违法、不合理、混乱的状态，不利于农村土地市场的形成。若不及时引导、规范将可能对我国国有土地市场造成严重冲击。

（四）集体建设用地使用权流转的国家法律强制禁止与现实禁而不止
在集体建设用地使用权流转问题上，国家是持谨慎态度的。集体建设用地市场的开放，将直接影响到农地保护、国有土地使用权出让市场等。但随经济的发展，新农村建设需要土地，村民权益意识的提高要求分享农地流转之收益，改革试验与农民探索为流转工作做了政策储备，更重要的是农地使用权流转隐形市场大量存在。如1990年以来，珠、长江三角洲及一些大中城市市郊，农民利用政策和法律空间，自建厂房、仓库和店铺等用于出租；或者干脆不顾法律的限制，直接进行土地非法出租等。通过隐形市场、改变用途而为集体建设用地使用权流转的数量是巨大、惊人的。但这些流转毕竟在法律、政策上未得到明确认同，是在杂乱、无序及隐蔽的状态下进行的，缺乏合理规制，从而难免引发诸多问题，导致纠纷及矛盾冲突，影响农村稳定发展[6]。

可见，如果政府一味无视制度的历史沿革与市场的现实需求，强调市场的高度管制与禁止，而不是通过疏通和堵漏相结合的土地制度去变革现行制度中不适应经济生活的部分，将可能导致因管治过度而引发的政府失灵，加剧矛盾。

综上所述，集体建设用地使用权可否流转已经成为农村经济发展的制约性因素之一，而现行调整集体建设用地使用权流转之法律法规，因其自身的滞后性、局限性以及故能适应我国市场经济的发展。改革，势在必行。

三、通过制度创新使集体建设用地使用权合法化、规范化流转
中国现行农村土地制度是计划经济体制下强化权力的制度安排，其最大的弊端在于限制和约束了农民自由而全面地发展。建国以来的多轮土地改革之所以收效甚微，根本原因就在于“始终将政府对土地的统一管理职能和政府垄断职能混为一谈，而没有去围绕土地经济运行的政府与市场关系的机制基础进行创新，一直因为政府自己调控自己，政府自己监管自己而治标不治本。[7]”因为农村土地制度的构建直接关系农民阶层的命运，改革不能忽视其愿望与诉求。故新的改革，应走出一味强调政府管制与控制的误区，在尊重历史与现实市场需求的基础上，依靠公有制土地实现形式的产权创新，实行疏通与堵漏相结合的灵活的土地制度。

（一）明确界定集体建设用地所有权主体及其代表主体和其享有的农地权利
如前文所述，目前现实社会中有些地方根本就不存在所谓村（镇）集体经济组织，或者其在性质上已不同于土地管理法颁布时的集体经济组织， 这就使得大多数情况下，农村集体土地所有权主体由村委会——这一有准行政性质的基层村民自治组织充当，在监督机制缺乏的情况下，也为个别村干部权力寻租留下空间。
国家工商行政管理局


国家工商行政管理局关于印发《国家工商行政管理局关于进一步加强政务信息工作的意见》的通知
国家工商行政管理局



各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：
现将《国家工商行政管理局关于进一步加强政务信息工作的意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

国家工商行政管理局关于进一步加强政务信息工作的意见
为进一步加强工商行政管理系统的政务信息工作，推进政务信息工作的制度化、规范化、科学化建设，更好地为各级党政机关决策和促进工商行政管理事业发展服务，现提出如下意见：
一、充分认识新形势下加强政务信息工作的重要性和必要性
当前，我国已经进入加快建立社会主义市场经济体制，促进国民经济持续、快速、健康发展的新时期。工商行政管理机关作为政府主管市场监督管理和行政执法的职能部门，任务日益繁重，日常业务工作中产生的大量政务信息，越来越成为各级党政领导机关制定和实施决策的一个重要
因素。
近年来，各级工商行政管理机关的政务信息工作部门，在政务信息的采集、分析、整理、报送、交流、反馈等方面，做了大量工作，取得了很大成绩。但是，也还存在一些问题，主要是：对政务信息工作重视不够，工作队伍力量薄弱；逐级报送政务信息的责任制和网络体系尚未建立起
来，信息渠道不畅，反应迟缓，时效性、针对性和典型性不够；政务信息的采集、处理、报送缺乏规范，零散信息多，综合信息少，一些重要的政务信息迟报、漏报或不报现象比较普遍；信息传输手段和自动化技术处理手段比较落后，等等。
为了适应新形势下各级党政领导机关和工商行政管理机关对政务信息的需求，必须进一步加强和改进工商行政管理系统的政务信息工作，尽快建立一个反应灵敏、采集准确、传递快速、覆盖工商行政管理系统的政务信息网络体系，及时向党中央、国务院、地方各级党政领导机关和上级
工商行政管理机关，反映工商行政管理工作情况，提供重要信息和决策参考。这对于更好地发挥工商行政管理职能，加强市场监督管理和行政执法工作，具有十分重要的作用。
二、报送政务信息是各级工商行政管理局办公室的重要职责
各级工商行政管理局办公室，是直接为领导机关、领导同志服务的综合性办事机构，是承上启下的枢纽。当好领导的参谋和助手，及时为领导制定和实施决策提供政务信息，是办公室工作的一项重要内容和基础性工作。在向本级领导报送政务信息的同时，要积极负责地向上级领导机关
报送政务信息。各省、自治区、直辖市、计划单列市工商行政管理局，都要直接向国家工商行政管理局报送政务信息。这是保证国家工商行政管理局统揽全局、指导工作、进行正确决策的需要。各级工商行政管理局办公室，要努力增强上报政务信息的政治责任感和自觉性，把向上级领导机
关报送政务信息作为义不容辞的责任，恪尽职守，切实履行。
要进一步建立健全工商行政管理系统政务信息专报制度，实行责任制和目标管理。要一级抓一级，一级对一级负责。县市级工商行政管理局，一般每周要向上级机关报送1—2条政务信息。省、自治区、直辖市工商行政管理局，每月至少要向国家工商行政管理局报送5条以上政务信息
。对工作中的重要情况，要做到及时掌握、及时上报。对重要政务信息不得迟报、漏报或不报。
为确保政务信息畅通，今后工商行政管理系统的政务信息工作，原则上由各级工商行政管理局办公室归口管理。综合性政务信息，应由办公室综合上报。上级机关要求下级提供政务信息，应通过办公室统一协调。要坚决克服和避免政务信息工作中各行其事、政出多门的现象，充分发挥
各级工商行政管理局办公室报送政务信息的主渠道作用。
三、紧密围绕职能及时、准确、全面地提供政务信息
工商行政管理机关作为政府主管市场监督管理和行政执法的职能部门，政务信息工作必须紧密围绕工商行政管理的主要职能，重点反映加强市场监督管理，加大行政执法力度，维护社会主义市场经济秩序等方面的重要情况，突出为党中央、国务院和各级党委、政府的决策服务。
及时、准确、全面地提供政务信息，是信息工作的基本原则，也是各级领导对政务信息工作的基本要求。
及时，就是要早发现、早收集、早报送。国家工商行政管理局对报送政务信息的基本要求是：（一）凡上级领导机关的重大决策出台后，要迅速报送下级的安排、部署和具体措施，每隔一段时间要报送决策实施的综合情况。（二）各省、自治区、直辖市工商行政管理局的年度工作思路
、安排和重大举措，制定的地方工商行政管理规章及规范性文件，省、自治区、直辖市党政领导对工商行政管理工作的指示、讲话和意见，都要及时上报。（三）有关市场监督管理和行政执法工作的重要情况，应每月，至少每季度综合报送一次。（四）遇有紧急、重要事项和重大突发事件
发生，应在6小时内报送有关情况，并续报事件处理进展情况。要坚持急事急办的原则，周休日和节假日也要照常办理，不得延误。
准确，是政务信息的生命。要实事求是地反映工商行政管理工作中的新情况、新问题，为领导提供真实、可靠的政务信息。要加强对重要政务信息的分析、核实工作，务求内容确实、数字准确、情况清楚。
全面，就是要坚持“两点论”，有喜报喜，有忧报忧。在报喜中要避免虚假情况，在报忧中要敢于反映真实情况。要坚决杜绝虚假信息，反对以假信息谋私。
四、进一步加强政务信息网络建设
网络建设是信息工作十分重要的基础建设。工商行政管理系统政务信息网络建设的总体目标是，建立一个以各级工商行政管理局办公室为中心，上下贯通、左右相连、反应灵敏、传递快速，覆盖全系统的信息网络体系。当前，要进一步理顺系统内部政务信息工作的关系，明确各级工商
行政管理局办公室报送政务信息的主渠道作用。国家工商行政管理局的政务信息工作，由办公室调研处统一负责。各省、自治区、直辖市工商行政管理局，也要相应明确办公室的一个职能部门或有关工作人员，负责这方面的工作。
建立政务信息联系点和直报点制度，是信息网络建设的重要组成部分。国家工商行政管理局将在各地建立政务信息联系点和直报点。各地的政务信息联系点和直报点，要发挥自身的特点和优势，善于抓领导的关注点和上级决策在基层的落实情况，捕捉题目，进行信息调研，及时向本级
领导和上级机关提供有情况、有分析、有建议的政务信息调研报告，不断提高报送政务信息的质量和针对性。
各级工商行政管理局要进一步重视发挥政务信息网络的作用，通过网络加强对下级机关信息工作的指导，建立经常性的联系，及时传达上级机关的信息需求，反馈信息采用情况，提高报送信息的质量。要建立一套科学的工作制度和程序，保证网络反应灵敏、采集准确、运行安全正常。

要不断增加对政务信息网络建设的投入，加快政务信息自动化技术处理手段的运用，使信息传递更加快捷，效率不断提高。
五、切实加强对政务信息工作的领导
各级工商行政管理局要明确一名领导同志负责政务信息工作，切实加强对政务信息工作的领导，积极支持和指导办公室积极开展政务信息工作。要努力创造条件，提供方便，使信息工作人员及时了解领导的意图、工作思路和工作部署，给他们提要求、交任务、出题目。上级领导机关要
及时向下级机关提供报送政务信息的参考要点，反馈政务信息的采用情况，组织交流工作经验，表彰先进典型，充分调动广大政务信息工作人员的积极性。
要进一步抓好现有政务信息工作人员的培训工作，不断充实骨干队伍。县市级工商行政管理局应有专门人员负责政务信息工作。省、自治区、直辖市工商行政管理局，应有负责政务信息工作的机构或配备2—3名专职工作人员。要采取有力措施，进一步提高现有政务信息刊物的质量。

各级工商行政管理局创办的政务信息刊物，要突出“短、平、快”的特点，不断增强针对性、时效性，力求篇幅短、文字精、条目多、内容新。
工商行政管理系统的广大政务信息工作人员，要努力学习马克思列宁主义、毛泽东思想，学习邓小平同志建设有中国特色社会主义的理论，学习党的路线、方针、政策，熟悉工商行政管理专业知识，不断提高政治素质和业务素质。要发挥勤奋工作，不断提高政治素质和业务素质。要发
挥勤奋工作、无私奉献的精神，经常深入实际，进行调查研究、收集反馈信息。要培养良好的工作作风，不断提高工作效率和质量，努力把工商行政管理系统的政务信息工作做得更好。



1995年7月25日