广东省深圳市人民政府


深圳经济特区物业管理行业管理办法

（1998年7月20日深圳市人民政府令第74号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）

第一章　总 则

　　第一条　为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。
　　第二条　在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。
　　第三条　物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
　　第四条　深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
　　区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。
　　第五条　深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。

第二章　物业管理企业

　　第六条　本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。
　　第七条　物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章　物业管理的招标投标

　　第八条　委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
　　（一）物业由开发建设单位自用的；
　　（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
　　前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
　　第九条　物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的，从其规定。
　　业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
　　招标组织者享有下列权利：
　　（一）编制招标文件，组织招标活动；
　　（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
　　（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
　　（四）选定中标人；
　　（五）依法享有的其他权利。
　　第十条　招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
　　招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。
　　第十一条　招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的意见。
　　前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
　　（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；
　　（二）物业管理的内容和要求；
　　（三）投标书编制的方式及依据；
　　（四）投标人的资质和条件；
　　（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
　　（六）送达投标书的地点及截止时间；
　　（七）开标、评标的时间、地点；
　　（八）其他需要说明的事项。
　　第十二条　物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：
　　（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
　　（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。
　　前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
　　招标方式一经确定，不得中途变更。
　　第十三条　采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。
　　前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容：
　　（一）招标组织者的名称、地址；
　　（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
　　（三）投标的地点和期限；
　　（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
　　第十四条　参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
　　（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
　　（二）管理服务人员配备方案；
　　（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；
　　（四）管理服务费用收支预算方案；
　　（五）管理服务分项标准与服务承诺；
　　（六）社区文化服务方案；
　　（七）管理服务模式设想等。
　　第十五条　受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
　　前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
　　第十六条　物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

　
　　第四章　物业管理服务

　　第十七条　开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并报区主管部门备案。
　　委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制定示范文本。
　　第十八条　物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：
　　（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；
　　（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；
　　（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；
　　（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；
　　（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；
　　（六）园林绿化地维修、养护和管理；
　　（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
　　物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。
　　第十九条　物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。
　　第二十条　物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
　　第二十一条　物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
　　下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
　　（一）管理处管理人员的工资、福利；
　　（二）保洁消杀费；
　　（三）治安防范费；
　　（四）公用配套设施日常维修养护费；
　　（五）园林绿地维修养护费；
　　（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
　　（七）公用部位水电费；
　　（八）电梯运行维修养护费；
　　（九）中央空调费。
　　第二十二条　物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
　　市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业管理企业应当遵照执行。
　　第二十三条　物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
　　开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业人住前的管理服务费用。
　　第二十四条　物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
　　业主应当按时交纳管理服务费用。
　　第二十五条　管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
　　第二十六条　物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。
　　前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
　　第二十七条　物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。
　　第二十八条　在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。
　　前款基金的收支账目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
　　第二十九条　物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。
　　业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
　　第三十条　业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

第五章　物业管理行业协会

　　第三十一条　市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：
　　（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；
　　（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
　　（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；
　　（四）向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；
　　（五）调解行业内部的争议；
　　（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
　　（七）办理主管部门委托的其他事项。
　　第三十二条　依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加人市物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。
　　会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
　　第三十三条　市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
　　第三十四条　理事会理事由协会选举产生。理事会总人数由章程规定。

第六章　法律责任

　　第三十五条　未取得《物业管理资质证书》，擅自从事物业管理业务的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
　　第三十六条　物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
　　第三十七条　转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法经营所得一倍以下罚款。
　　第三十八条　违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
　　第三十九条　违反本办法规定，未经市主管部门批准，擅自采用议标方式的，招标行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的，由市、区主管部门责令改正，并给予通报批评。
　　第四十条　违反本办法规定，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的，招标投标行为无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十一条　物业管理企业违反本办法规定，擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成他人损失的，应承担赔偿责任。
　　第四十二条　物业管理企业违反本办法规定，将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用，或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十三条　违反本办法规定，不按时交纳规定的管理服务费用的，物业管理企业可要求其限期交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交纳的，可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。
　　物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章　附 则

　　第四十四条　本办法自发布之日起施行。


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辽宁省大连市人民政府


大连经济技术开发区控制人口机械增长管理实施细则
大连市人民政府



第一条 为在大连经济技术开发区（以下简称开发区）实施《大连市控制城市人口机械增长管理规定》，制定本细则。
第二条 凡调、迁入开发区人员（不含从本市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、金石滩国家旅游度假区和金州区、旅顺口区城市部分调、迁入），均应执行本细则。
第三条 开发区经济发展局、劳动人事局、公安局按照各自职责分工，负责开发区控制人口机械增长工作。
第四条 开发区控制人口机械增长，应坚持既要为经济建设和社会发展提供人才保证，又要控制人口盲目增长的原则，使人口总量、层次、结构和布局与开发区经济建设和社会发展水平相适应。
第五条 正、副县（市）级和其他正处级以上（含正处级）干部，经组织部门批准的，可以调入。
第六条 开发区急需的副处级（含副处级）以下干部或专业技术人员，符合下列条件之一的，可以调入：
（一）知名专家、学者，男不超过55岁，女不超过50岁的；
（二）具有研究生以上学历或高级专业技术职务，男不超过50岁，女不超过45岁的；
（三）具有大学本科学历或中级专业技术职务，工作一年以上，年龄不超过40岁的；
（四）具有大学专科学历，从事本专业或相近专业二年以上，不超过35岁的；
（五）具有中专学历，从事本专业或相近专业三年以上，不超过30岁的；
（六）其他经市控制城市人口机械增长领导小组批准引进的确有真才实学或我区奇缺的人才。
第七条 开发区急需的教师，符合下列条件之一的，可以调入：
（一）获得“全国优秀教师”称号的，男不超过55岁，女不超过50岁；获得省优秀教师称号的，男不超过50岁，女不超过45岁；
（二）高中及中等专业学校所需教师，大学本科（含本科）以上学历，不超过45岁的；
（三）初中所需教师，大学专科（含专科）以上学历，不超过40岁的；
（四）小学及幼儿园所需教师，中师（含中专）以上学历，小学教师不超过40岁，幼儿园教师不超过35岁的。 ＃13第八条 属于夫妻两地分居，符合下列条件之一的，可以调入：
（一）一方具有研究生学历或高级专业技术职务的。
（二）拟调入一方具有大学本科学历或中级专业技术职务，分居1年以上的；具有大学专科学历，分居2年以上的；具有中专学历，分居3年以上的；其他分居5年以上的。
（三）在开发区的一方符合以下条件，分居二年以上的：
1.市以上劳动模范或具有大学本科学历并工作三年以上、以及具有中级专业技术职务的；
2.残疾人或因公负伤经鉴定完全丧失劳动能力、以及患有严重慢性疾病生活不能自理的；
3.属于在区内居住的父母身边的唯一子女的。
第九条 户籍在开发区身边无子女的离退休人员（男60岁、女55岁以上），可以照顾调入一名有工作的子女（包括配偶）。
第十条 军队驻地在开发区，符合随军条件的现役军官家属，可以调入。
第十一条 港、澳、台同胞，海外侨胞要求回开发区定居的，以及侨务统战政策规定可以照顾的人员，可按有关规定接收安置。
第十二条 接收安置留学回国人员，须是出国前具有大学本科以上学历或具有中级以上专业技术职务，在国外学习一年以上并取得一定成果或出国前虽不具备大学本科学历，但在国外获得学士以上学位的。
第十三条 大中专院校毕业生，按市政府每年制定的毕业生政策接收。
第十四条 调入工人，须是急需特殊工种的工人、技师以及急需专业的中专以上学历的技术工人，年龄不超过35岁。
第十五条 五大行业（矿山井下、森林采伐、野外勘探、盐业、海洋捕捞和远洋运输）招收新工人按国家规定执行；技工学校招收特殊工种新生，上报市控制城市人口机械增长领导小组批准。
第十六条 安置军队转业干部，按大连市军队转业干部安置工作领导小组的规定执行。
第十七条 安置复员退伍军人，应是从开发区入伍或外地入伍其配偶原籍在开发区有常住户口且结婚四年以上的；安置军队离退休干部、军队转业志愿兵、无军籍的退休职工，按国家有关规定办理。
第十八条 援藏退休干部或支援边远地区的退休科技人员，有居住条件和亲属投靠的，可以迁入。
第十九条 “三投靠”（老人投靠子女、子女投靠父母、夫妻投靠）人员，按规定条件迁入。
第二十条 被注销开发区户口的人员，按规定可以回开发区的，予以落户。
第二十一条 为开发区引进资金人民币1000万元以上的，准予本人、配偶及未婚子女迁入落户，其户口性质不变。
第二十二条 单位在开发区投资人民币50万元以上并在区内购置价值20万元以上营业场所，或连续三年累计上缴地方税收人民币20万元以上的，可迁入企业法定代表人（外商投资企业的中方董事长或总经理）及其配偶、未婚子女的户口。
第二十三条 外省、市单位成建制迁入开发区，须经国家、省、市人民政府批准。
第二十四条 外地驻开发区机构的人员，只办理暂住户口。
第二十五条 特殊困难或落实政策人员需调、迁入的，按有关规定办理。
第二十六条 审批程序：
（一）录取和分配的大中专院校学生（毕业生）、接收安置转业干部分别凭录取院校、市人事局、军转办签发的手续，到市人口控制办办理核签手续后，再到开发区户口登记机关办理户籍登记。
（二）被批准正式录用、招工或调转的干部、工人凭开发区组织、劳动人事部门出具的手续；“三投靠”人员凭公安部门出具的手续到市人口控制办办理核签手续，经核签同意后由开发区公安局签发《准予迁入证明》。
（三）其他迁入人员，凭有关部门出具的手续到市人口控制办办理核签手续后，由开发区公安局签发《准予迁入证明》。
第二十七条 符合规定条件并经批准调、迁入开发区的下列人员，按以下标准缴纳城市建设增容费：
（一）调入的干部、工人、专业技术人员以及不是从大连市出国的留学回国人员，具有大学本科学历或中级专业技术职务的，每人1万元；大专学历的每人1.5万元；中专学历或特殊工种技术工人每人2万元。上述人员的家属每人1万元。
（二）成建制迁人的人员及随迁家属，每人收取1万元。
（三）因特殊情况和符合引进资金、捐赠、购买商品房、投资条件迁入人员及其随迁家属每人收取2万元。
第二十八条 对应收取城市建设增容费的人员，有下列情形之一的，可免缴城市建设增容费：
（一）批准调入国家机关的干部及随迁家属；
（二）具有研究生以上学历和高级专业技术职务的人员及其随迁家属；
（三）由大连市调出，离休后回开发区投靠配偶或其子女都在大连市的干部；
（四）经市以上组织部门选派的领导干部及随迁家属；
（五）按规定解决夫妻两地生活人员；
（六）符合本细则第七条规定并经市政府特批调入的中小学教师。
对开发区急需的人员，不符合免收条件但缴费确有困难的，由本人或接收单位提出申请，经审批部门审查同意，报开发区管委会批准，可以适当减收城市建设增容费。
第二十九条 城市建设增容费在到市人口控制办公室办理核签手续时缴纳。
第三十条 私人以本人资金来开发区经商办企业、捐赠资金和物资以及购买商品房，需要迁入户口的，按《大连市关于私人投资、捐赠和购买商品房户口迁移暂行规定》办理。
第三十一条 大连保税区调、迁入人员的管理，按本细则执行。
第三十二条 本细则由开发区劳动人事局、公安局按照各自职责负责解释。
第三十三条 本细则自发布之日起施行。本细则发布前有关开发区调、迁入人员的规定，凡与本细则不一致的，均以本细则为准。



1996年12月31日