租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（下）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月11日 星期五

摘要：通过上篇与中篇的分析，读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知，了解了出租方有可能埋设陷阱的地方，明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中，笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享，力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器，知悉应思考及谨慎的要点，做到胸有成竹、进退自如。
关键词：出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中，当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后，各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证，承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题，结合实战经验，请各位读者稍安勿躁，容笔者一一为您道来。
第一，保证条款。
也许有些读者会认为，保证条款是合同中次要的、非本质性的条款，对履行合同可能产生影响（反面想就是可能不产生影响，这符合大部分国人的侥幸心理常态），但并非决定性作用；如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时，守约方要求违约方承担相应的违约责任即可，犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来，保证条款的作用就微乎其微了吗？
保证，就其基本含义，就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明，就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证，前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明，后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款，不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策，便于提高办事效率，减少签约成本，而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时，一旦发现一方存在不实陈述，依据明确约定的协议条款来主张违约，就实践而言，比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此，结合笔者处理过的此类案件，建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点：
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中，承租方可根据实际情况填写下表，并根据表格内容形成条款文字，列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽，有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格，辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议，并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权，避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局，进而造成承租方的重大损失。
对此，出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权（或房产的转租权、使用权及经营管理权），保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备”，并确保“如租赁房产不符合上述保证内容，出租方应及时整改，包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收，并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务，但在合同里进行明确的、详细的约定，有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容，明确各方执行维修保养工作的流程，避免约定不清而发生维修保养范围争议，进而导致维修延误、损失扩大，也可防止出租方以维修保养为名，经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中，常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形，更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方（俗话说，水是生命的源泉，切断“源泉”即可将承租方“毙命”，这般行之有效的方法，出租方怎会轻易放弃，可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊）。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为，以及日后矛盾的无限激化，在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定，以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求，确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任，并可设定紧急自救措施及预救方案，以及出租方违约时的责任承担（包括但不限于租金减免、违约金支付等）。同时建议特别约定，“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议，或因合同项下其他事项产生纠纷，双方均应协商解决，出租方不得以任何理由断电、断水，否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方，无论合同条款如何约定，依然我行我素，一旦不能与承租方“英雄所见略同”，就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法，公然叫嚣，视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方，建议承租方不要“针尖对麦芒”，而是借鉴毛爷爷的“敌进我退，敌驻我扰，敌疲我打，敌退我追”的十六字战略，一方面稳住出租方竭斯底里的情绪，以尽快恢复水电供应为首要目标，以避免我方损失扩大，另一方面尽快固定证据、保留证据，核算已发生的损失，甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本（当然可考虑鼓动其他租户一起行动，俗话说“人多力量大，蚁多咬死象”）、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额，并决策是对出租方采取法律行动，还是以此为由换来续租谈判的优惠条件（极端顽固的出租方不适用此项），或是退后一步海阔天空。当然，无论承租方如何决策，都别忘了关键，借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方，建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续，以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容，包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等，以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务，同时强调出租方对该等协助工作不得另收费，以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营，以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中，出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时，常常使承租方爱恨交错，进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用，如果暂停使用，对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割（餐饮类、美发类尤甚），而如果继续使用，在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下，惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此，结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素，笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理，以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响，进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考：
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的，出租方应提前【】个月书面告知承租方（包括但不限于施工方案、施工时间等），并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用，若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损，出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时，承租方有权自行选择：
（1） 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除，租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失，包括但不限于营业利润等，均由出租方承担。
（2） 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时，出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二，谨慎针对承租方的严苛要求（承租方的保证条款）。
出租方获得对价后让渡房产的使用权，当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为，预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解，但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款，对于承租方后期将房产用于相关商业经营时，承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如，“承租方保证合法经营，不因违法违规被政府部门查处，包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等，不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道，否则出租方有权解除本合同，承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失，还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如，“承租方保证，其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可，以及相关所有权人（或使用权人）出具的授权、签订协议等，并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效，否则出租方有权立即解除本合同，且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款，面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑，带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身，以此充分的藉口来解约，不但不用承担违约责任，而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹，威力不小，建议承租方擦亮眼睛，谨慎分析其日后可能产生的冲击，充分设想这些冲击将带来的不利后果，以及己方能够应对并充分解决的可能性，经与出租方谈判后，可选择：
（1） 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的，紧扣该目的而抛出诱人的商业条件，在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
（2）若不能删除或调整该等约定，可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款，以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势，比如是大型集团或企业，经济实力雄厚，拟承租期限较长，拟承租的区域较大等。
（3）若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方，实在无计可施时，笔者建议另行选择他处房产，即使再迫切也不要存侥幸心理，与其终日战战兢兢，不如即刻勇敢放手，因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。
陕西省汉中市人民政府办公室


汉中市人民政府办公室关于印发汉中市公益性岗位开发和管理暂行办法的通知

汉政办发〔2009〕67号


各县区人民政府，汉中经济开发区管委会，市政府各工作部门、直属机构：

《汉中市公益性岗位开发和管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。



二○○九年九月八日





汉中市公益性岗位开发和管理暂行办法



第一章　总　则



第一条　为了对我市就业困难群体实施有效的重点援助，促进就业，加强公益性岗位的开发和管理，使公益性岗位上岗人员更好地服务社会公益事业，依据《中华人民共和国就业促进法》和相关政策，结合我市实际制定本办法。

第二条　公益性岗位的开发与管理工作，在市、县区政府的统一领导下，由劳动保障部门负责。劳动就业管理机构承担具体日常事务。财政、公安、城管、民政、卫生等部门在各自职责范围内积极参与配合。

第三条　各县区人民政府应当采取有效措施，鼓励和引导社会力量积极参与公益性岗位的开发管理工作。



第二章　公益性岗位分类及安置对象



第四条 本办法所指公益性岗位具体范围包括：

（一）政府投资开发的协助社会公共管理类岗位，包括劳动保障协理员、交通协管员、基层工会协管员、民政低保协管员、社会保险协管员、社会治安协管员、卫生监督（行政执法）协管员等岗位。

（二）社区公益性岗位，包括县区、镇（乡）、街道、社区开办的非营利性公共卫生服务、医疗服务、敬老院等机构，镇（乡）、街道、社区的保洁、保绿、保安及社会化服务等公益性岗位。

（三）机关事业单位的后勤保障及公共服务岗位，主要指收发、驾驶、门卫、打字、物业管理等需要招用编制外人员的机关事业单位后勤公益性岗位。

（四）灾后恢复重建公益性岗位，包括废墟清理、卫生防疫等岗位，也可由当地政府或劳动保障部门结合工作实际提出公益性岗位，报经省级人力资源和社会保障部门批准。

第五条　公益性岗位安置对象的条件由用人单位根据岗位要求确定。

第六条　公益性岗位主要安置下列就业援助对象：

（一）持《再就业优惠证》的“3848”以上人员；

（二）正在享受城市居民最低生活保障人员；

（三）登记失业1年以上或“零就业”家庭中有就业愿望和就业能力的人员；

（四）未就业的大中专毕业生、复退军人、失地农民和有就业愿望的残疾人；

（五）其它就业困难人员。



第三章　公益性岗位开发



第七条　公益性岗位开发实行申报制度。凡有公益性岗位需求的机关事业单位、街道、乡镇和社区，应在每年1月31日前向同级劳动保障部门报送《汉中市公益性岗位开发计划申报表》，内容包括申报事由、岗位名称、岗位数量、工作内容、上岗条件、工资待遇等情况（其中，市直机关事业单位向市劳动保障部门申报）。

第八条　市、县区劳动保障部门按岗位开发计划审定申报单位，岗位开发类型及数量，并书面通知到申报单位。

第九条　各级机关事业单位、社会团体定编以外的工勤服务岗位应作为公益性岗位在就业援助对象中聘用。各街道、乡镇、社区开发的公益性岗位应当用于安置就业援助对象。

第十条　城镇公益性岗位实行统筹兼顾，量力而行，总量控制、动态管理。总量控制在全市下岗失业人数之和的20%以内，公益性岗位上岗人员的社会保险补贴和岗位补贴期限最长不超过3年，对距法定退休年龄不足五年的人员可延长至退休。



第四章　公益性岗位申请与安置



第十一条　公益性岗位人员安置的条件和程序坚持公开、透明的原则，实行阳光操作，全程接受社会监督。

（一）申请程序

1．个人申请。就业援助对象根据公益性岗位年度开发安置公告的范围和条件，填报《汉中市公益性岗位上岗申请登记表》。

2．社区审查，乡镇审核。在接到个人申请登记表后的5个工作日内，社区、乡镇劳动保障服务机构调查核实申请对象是否符合就业援助对象条件，并签署意见。

3．县区复审。县区劳动保障部门对乡镇、社区初审结果进行复核。

4．确认公示。市、县区劳动就业管理机构复核确认申请人资格，并在7个工作日内将认定的申请人员名单通知所在社区公示1周。

5．市直机关事业单位开发的公益性岗位上岗人员，可在县区公示确认的对象中聘用。

6．劳动保障协理员的招聘，由市劳动保障局向省人力资源和社会保障厅申请并按省厅核批的数量、条件，由市、县区面向社会公开招聘。

（二）安置程序

1．公益性岗位聘用，采取就业服务机构推荐和用人单位选择相结合的办法确定。

2．根据用人单位的岗位条件，由用人单位和市、县区劳动保障部门对聘用人员组织岗前培训，并颁发培训结业证书。

3．培训合格的申请人根据各自的择岗意愿和用人单位的岗位要求，填报择岗申请。

4．用人单位根据劳动保障部门审定的岗位数量，对申请人组织考试考核，择优录用。

5．劳动保障部门在适当范围内公示用人单位拟聘用人员名单。

6．用人单位与公示无异议的聘用人员签订劳动合同并报县区劳动保障部门备案。劳动合同按年度签订，有试用期的，试用期不得超过2个月。



第五章　上岗人员待遇



第十二条　公益性岗位上安置的就业援助对象，按不低于当地最低工资标准给予岗位补贴，由市、县区财政部门从就业再就业资金中列支。岗位工资由用人单位另行发放。工资和岗位补贴合计不得低于当地最低工资标准。

法律和政策另有规定的，按照相关规定执行。

第十三条　在公益性岗位上安置的就业援助对象，与用人单位签订劳动合同，符合相关规定的，按程序申报和领取社会保险补贴。

第十四条　岗位补贴、社会保险补贴资金由市、县区财政就业再就业资金专户直接划拨至市、县区劳动就业管理机构再就业资金支出专户，按有关规定发放到人，任何单位和个人不得克扣或挪用。



第六章　公益性岗位管理和监督



第十五条　公益性岗位上岗人员由用人单位管理，确定岗位职责，制定相应管理制度。

第十六条　公益性岗位人员实行上岗考勤制度，考勤结果作为岗位补贴、社保补贴发放的重要依据。

第十七条　市、县区劳动就业服务局应加强对用人单位的检查、考核，检查考核不合格的，应限期进行整改。经整改仍未达到要求的，停止其使用公益岗位人员资格。

第十八条　公益性岗位人员实行动态管理制度。

公益性岗位人员有下列情形之一的，用人单位可解除劳动合同，并书面报市、县区劳动就业管理机构，停止发放各项补贴

（一）通过其它途径已实现就业的；

（二）达到法定退休年龄或死亡的；

（三）不能坚持正常工作的；

（四）旷工连续15天或一年内累计旷工30天的；

（五）严重违反用工单位管理制度的；

（六）有违法行为的。

市、县区劳动就业管理机构应根据用人单位缺岗情况，及时在其它符合公益性岗位上岗条件人员中补充。

第十九条　市劳动就业管理机构应当加强对全市用人单位公益性岗位开发的业务指导和岗位使用、待遇落实情况的监督检查。

第二十条　公益性岗位开发、管理、安置、聘用、检查、监督的相关单位和经办人员，应严格履行职责。对徇私舞弊、失职渎职的，依法处理。

申请公益性岗位人员违反政策，通过弄虚作假行为，获取公益性岗位上岗资格、岗位补贴和社保补贴的，依法追究当事人的法律责任。



第七章　附　则



第二十一条　本办法自发布之日起30日后实施。