福建省厦门市物价局


厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）
厦门市物价局


第一章 总则
第一条 为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。
第二条 凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。
第三条 商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

第二章 价格的制定
第五条 商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。
普通商品住宅（不含高级公寓、别墅等高档商品住宅）实行政府指导价。
不属前款规定的房屋实行经营者定价。
第六条 商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。
第七条 政府定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本
1．征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。
2．前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。
3．房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。
4．小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。
5．管理费，按成本费的1—4项之和为基数提取3％。
6．利息，按实际发生数审定。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。
（二）政府定价的房屋分为成本房和微利房。成本房不计利润，微利房利润率以本条中1—4项之和为基数，按不超过7％计算（按工程实际情况具体核定）。
（三）税费，按税法和有权机关规定计征或减免。
第八条 城镇公有住房的出售价格实行政府定价，其成本测算按《福建省出售公有住房成本价测算办法》执行。
第九条 实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本构成，包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑、安装工程费、小区内基础设施和公共设施配套建设费、利息。
（二）税费
（三）利润
第十条 水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。
第十一条 普通商品住宅的政府指导价格是市物价局会同有关部门在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市定期发布的商品住宅的销售指导价格。
第十二条 商品房销售合同中应明确载明购房者所购置的房屋的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊，应按建设部颁发的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》执行。
第十三条 实行政府定价的房屋，开发经营单位必须按本办法第七条规定的价格构成项目报送市物价局会同有关部门审核，由市物价局批准。
第十四条 实行政府指导价、经营者定价的房屋，开发经营单位按第九条规定的价格构成项目制定销售价格，并按本办法第五章具体要求履行申报备案手续。
第十五条 实行政府指导价的房屋，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局审批后销售。
第十六条 商品房销售实行一次性定价。房地产开发经营单位必须在销售合同中，标明房屋的最终销售价格；如按合同销售后，确实发生不可预见费用或政府有权机关另有规定而需加收费用的，应报市物价局核批。

第三章 价格的标示
第十七条 商品房销售实行明码标价。
实行政府定价的房屋，标示的应是市物价局审定的价格；实行经营者定价的，标示的应不超过市物价局备案后的价格；实行政府指导价的，标示的不得超过当年同类房屋政府指导价格或市物价局核准的价格。
第十八条 未经市物价局批准，商品房销售不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称。
第十九条 商品房广告标示涉及到价格标示的，必须做到价格与销售单元对应，同时标明房屋的屋位、朝向及地理位置和周边环境等影响价格水平的因素。
商品房广告标示涉及到价格标示的，不得使用最低（平）价、特（惠）价、超（值）价等极限性词语，不得使用起价、底价、平价、保本价等含义不确定或容易引起歧义的词语。
商品房广告标示中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。
第二十条 经营者必须以售房价格说明书的形式向购房者明示以下内容：
（一）每个售卖单元的座落位置、房型简图、套内建筑面积（实得建筑面积）及应分摊的公用面积，各厅、室使用面积、楼层、朝向，房屋的结构、装修、材料质量标准和设备、设施的品名、型号、数量、等级，以及售价、付款方式；
（二）符合规定的代收代付的具体收费项目与收费标准；
（三）经市物价局预先核准的开发商暂时自行管理或由其委托管理期间的物业管理服务收费项目及标准。

第四章 价格的执行
第二十一条 商品房销售成交价格，即商品销售合同价格或预售合同价格均不得超过明码标示的价格。
第二十二条 实行政府定价的房屋，开发、经营单位必须严格执行市物价局制定的标准；实行经营者定价的房屋，开发、经营单位必须先向市物价局申报备案，具体执行中不得高于备案价格，实行政府指导价的，执行中不得超过当年政府同类房屋指导价格（情况特殊且经市物价局批准
的除外）。
第二十三条 销售价格在合同中签定后，不得加收任何其他费用，政府依法调整的除外，不得擅自以重新签定合同或补充合同形式提高销售价格。
第二十四条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第二十五条 商品房预售的暂测面积应与竣工后的实测面积相符。实测面积与暂测面积的误差值为±1％以内（含本数）的，买卖双方可不作任何补偿；误差值为±1％以上至±5％以内（不含本数）的，买卖双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5％（含本数）的，应
允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消合同。取消合同的，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用利息（以付款日起至实际退款日止的时间为计息时限，参照退款之日的同期银行贷款利率计算）。
前款所称的实测面积，是指房产管理部门核发的权证上记载的面积。前款所称的暂测面积，是指房屋未竣工前，经营单位或委托房管部门测量机构依施工图及规定的计算办法所测算的面积。
第二十六条 商品房销售必须做到质价相符。如实际交付的商品房的结构、材料、设备质量标准低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十七条 经营者必须按合同约定时间将房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三个月的宽限期（售房合同中约定理赔时限的除外），超过宽限期的，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十八条 商品房开发、经营单位为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取手续费。
第二十九条 售房价格说明书与涉及物业管理内容的约定文书应作为商品房销售合同附件。物业管理约定文书内容应符合有关文件规定。

第五章 备案与劝告
第三十条 实行政府指导价、经营者定价的商品房销售价格实行申报备案制度。
第三十一条 房地产开发、经营单位将本单位即将制定或调整的商品房销售价格按要求填入商品房价格申报表（具体格式由市物价局另行制定），附售房价格说明书，报市物价局备案。
房地产开发、经营单位报送备案的申请表及说明书一式二份，一份由开发、经营单位留用，一份由物价局存档。
市物价局接到备案材料后，所备案的销售价格如符合国家、省有关商品房售价规定和本办法的，应当在申报表加盖市物价局商品房价格备案专用章。商品房销售价格经履行备案签章手续后生效。
房地产开发、经营单位应当认真执行备案后的价格标准，须调整价格标准时，应当按照以上要求重新办理备案手续。
第三十二条 市物价局在受理房地产开发、经营者的商品房销售价格备案时，发现其所制定的销售价格与有关法律、法规或政府规章规定不符的，应当劝其修改。
对房地产开发、经营单位制定的销售价格标准需要进行劝告的，由市物价局提出，并以签有备案专用章的“劝告书”形式实施劝告。市物价局实施劝告，应当在接到备案文件之日起三十日内下达“劝告书”。房地产开发经营者应当在接到“劝告书”之日起十五日内做出答复。对不听劝
告的，不予以履行备案手续。
在商品房销售价格的备案与劝告期间，不影响政府价格监督检查机构对房地产开发、经营单位价格违法行为的检查处罚。
第三十三条 未履行备案手续的商品房，不得销售。

第六章 监督检查
第三十四条 经营者不得有下列行为：
（一）不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；
（二）违反规定成本项目或价格构成，随意或重复摊提成本的；
（三）将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；
（四）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；
（五）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；
（六）短给面积或隐瞒要害条款，欺骗对方接受不实价格的；
（七）不履行合同，降低质量，变相提高价格的；
（八）不按合同约定时间交付使用又不给消费者合理补偿的；
（九）采取其他欺诈行为损害消费者利益的；
（十）不按规定申报备案的；
（十一）其它违反本办法的。
对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规或政府规章进行查处。
第三十五条 经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。

第七章 附则
第三十六条 本办法由市物价局解释。
第三十七条 本办法自一九九八年二月一日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。



1998年2月1日
劳动部


劳动部关于进一步推行职业资格证书有关问题的通知
劳动部


各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局），国务院有关部委、直属机构，解放军总参谋部军务部、总后勤部司令部、生产管理部、新疆生产建设兵团：
根据《劳动法》、《职业教育法》建立的职业资格证书制度是我国劳动制度改革的重要内容，是培育和发展劳动力市场的重要举措，对促进劳动者提高就业能力和工作能力具有积极作用。为加强职业技能鉴定工作，使职业资格证书的推行与劳动就业、工资分配、劳动监察等工作紧密结
合起来，现就有关问题通知如下：
一、树立和维护职业资格证书的权威
各级劳动部门要进一步深入贯彻落实劳动部《关于加强职业技能鉴定质量管理的通知》，牢固树立职业技能鉴定工作“社会效益第一和质量第一”的指导思想，完善职业技能鉴定质量保证体系，加强对鉴定所（站）运行、考评员使用、证书核发等主要环节的行政管理和监督检查。对于
降低鉴定质量发放的与实际技能水平不符的证书和社会上出现的假证书，要加大查处力度，维护职业资格证书的信誉。
各级职业技能鉴定指导中心要按照《职业技能鉴定规则》的要求，做好职业技能鉴定各项技术基础工作，建立和完善职业技能鉴定的服务、管理与实施系统，严格命题管理和考务管理，指导鉴定所（站）健全内部规章和工作规范，做好考评人员和培训考核工作，并向社会和广大劳动者
开展职业技能鉴定和职业资格证书的咨询服务。加强对考证过程和鉴定质量的督导，保证鉴定工作的科学规范、客观公正，保证职业资格证书的权威性和严肃性。
二、实行对技术职业（工种）从业人员的就业准入
各级劳动行政部门要根据《劳动法》关于“从事技术工种的劳动者，上岗前必须经过培训”的原则，对《中华人民共和国工种分类目录》中有技术等级的职业（工种）和制定出职业技能标准的新职业，要求从业者上岗前必须经过技能培训，并取得相应的职业资格证书。
职业介绍机构应将本地区实行就业准入的职业（工种）及相关要求向社会公告，在审核招聘简章时严格执行就业准入有关规定，并根据用人单位提出的用人要求，推荐符合条件的求职者，对希望从事技术工种职业而不具备条件的人员，指导他们到相应的培训机构接受职业培训。
各地劳动行政部门应主动与当地工商行政管理部门联系，密切合作，采取有效措施，推动个体工商户、私营企业从业人员实行职业资格证书制度的工作。对不具备相应资格的人员，要求其参加培训，取得职业资格证书后，方予办理开业手续。
三、推进持证上岗与使用待遇相结合
各地劳动行政部门和行业主管部门劳资机构应结合本地区、本部门实际，在推行职业资格证书的基础上，指导用人单位在技术工作岗位上大力推行培训、考核与使用相结合并与待遇相联系的机制，进一步健全和完善持证上岗制度和以劳动技能、劳动责任、劳动强度、劳动条件以及实际
劳动贡献为依据的工资分配制度。同时，在国家规定的工资总额范围内，积极指导用人单位建立与岗位相对应的技术等级、技术职务相适应的岗位工资（或技能工资、技能津贴）标准和职务津贴标准。对经考核鉴定获得职业资格证书的职工，在其从事相应技术岗位的工作时，应确定或晋升
相应的工资待遇。另外，根据实际情况，可逐步提高生产一线技师、高级技师职务津贴标准。
四、加强对用人单位遵守职业资格证书规定情况的劳动监察
各级劳动监察机构要按照《劳动法》的有关规定，将用人单位招收、录用人员的职业资格和培训情况列入劳动监察的范围。对于国家规定必须具备相应职业资格才能就业上岗的技术工种，如用人单位招收未取得相应职业资格的人员，劳动监察机构应依法查处，并责令其改正。
五、搞好境外就业、劳务输出人员技术水平和认证管理
各级劳动部门应根据境外就业、劳务输出的实际需要，为拟从事技术工种的出国劳务人员提供职业技能培训和考核鉴定服务。同时，为确保出国劳务人员实际技能水平与所持证书等级相符，根据劳动部、司法部《对出国工人技术等级、技术职务证书办理公证的规定》，按照现行的出国
劳务人员资格证书换发权限，对国家规定职业的出国劳务人员认真做好职业资格证书的复核工作。
六、加强统筹协调和综合管理
各地劳动行政部门要切实加强对职业技能鉴定工作的领导，制订推行职业资格证书制度的工作规划和具体方案，认真组织实施。在工作中要树立为企业服务，为劳动者服务的观念，并使其与组织职业培训，建立就业准入，完善工资分配，加强劳动监察等项工作结合起来，统筹协调，综
合管理，搞好政策配套，推动职业技能鉴定工作健康发展，确保职业资格证书成为评价劳动者技能水平的有效凭证。



1997年8月25日