建设部 财政部 国家物价局


建设部、财政部、国家物价局关于印发《城市道路占用挖掘收费管理办法》的通知
1993年4月24日，建设部、财政部、国家物价局

为了加强城市道路的管理，严格控制占用挖掘道路行为，保障城市道路的安全畅通和市容环境整洁，加强全国城市道路占用挖掘收费管理，根据国家有关规定，制定《城市道路占用挖掘收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附：城市道路占用挖掘收费管理办法
第一条 为了加强城市道路（以下简称道路）占用挖掘收费管理，根据有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称城市道路是指城市规划区内的道路（含道路用地）。凡在城市规划区内占用挖掘道路的单位和个人，必须遵守本办法。
第三条 县级以上地方人民政府城市建设行政主管部门或市政工程行政主管部门（以下简称市政部门）是道路路政的主管机关，负责道路占用挖掘收费管理工作。
第四条 因特殊需要必须临时占用道路兴建各种建筑物、构筑物、基建施工、堆物堆料、停放车辆、搭建棚亭、摆设摊点、设置广告标志或其他临时占道的单位和个人，必须交纳占道费。
因施工、抢修地下管线或其他情况需要挖掘道路的单位和个人，必须交纳道路挖掘修复费。
市政工程施工和养护维修作业、企业厂区内自用道路不属于本办法收费范围。
第五条 占道费的收费标准按所占道路的等级、占道类型（经营性、非经营性或其他占道）及使用性质等因素确定。
挖掘修复费的收费标准按道路的结构、使用年限及当年材料费等因素确定。
第六条 占道费由城市市级市政部门统一征收，作为预算外资金管理，实行财政专户储存，所收占道费用于道路养护维修和管理，专款专用，并按规定向财政部门报送财务收支报表。
第七条 占道费具体收费标准由省级市政部门根据本办法提出意见报同级财政物价部门核定。挖掘修复收费标准由各省、自治区、直辖市市政部门制定，并报同级财政物价部门备案。
第八条 本办法自发布之日起施行。

附件：渔港费收规定

第一章 总 则
第一条 为保障渔港及渔港水域正常航行与作业秩序，充分发挥渔港效能，保证渔业航标等安全设施处于正常使用状态和保护渔港水域环境，制定本规定。
第二条 凡进出渔港的船舶均应按本规定缴纳各项费用。从事非生产性经营或营利性服务的下列船舶除外：
（一）国家公务船舶；
（二）体育运动船；
（三）科研调查船；
（四）教学实习船。
第三条 渔港费用由中华人民共和国渔港监督机关负责征收、使用和管理。

第二章 计费方法
第四条 计费单位：
（一）机动捕捞渔船以主推进动力装置总功率为计费单位；
（二）非机动捕捞渔船和渔业辅助船舶以净吨（无净吨的按载重吨，拖轮按主推进动力装置总功率）为计费单位。
第五条 进整办法：
（一）船舶以主推进动力装置功率为计费单位的，不足1千瓦按1千瓦计；以净吨（无净吨按载重吨）为计费单位的，不足1吨按1吨计。
（二）以月为计费单位的，按日历月计，不足1个月的，未超过当月15日的，按半个月计，超过的按1个月计；以小时为计费单位的，不足1小时按1小时计。
（三）以次为计费单位的，每进入或每驶出渔港各为一次计。
（四）货物的重量按毛重（包括包装重量）计算，以吨为计费单位。
（五）面积以平方米为计费单位，不足1平方米的按1平方米计。
第六条 非渔业船舶的计费方法和计费标准可参照交通部门的有关规定执行。

第三章 船舶港务费
第七条 机动捕捞渔船每进港或出港一次，各按主推进动力装置总功率每千瓦征收船舶港务费0．10元；非机动捕捞船舶和渔业辅助船舶每进港或出港一次，各按船舶净吨（无净吨的按载重吨，拖轮按主推进动力装置总功率）每吨征收船舶港务费0．15元。征收办法如下：
（一）本船籍港的渔业船舶，按每艘每月进入和驶出渔港各一次计收船舶港务费。机动渔业船舶最低收费每月每艘13元；非机动渔业船舶每月每艘8元。按季度或年度缴纳。
（二）非本船籍港的渔业船舶：机动渔业船舶最低收费每次每艘4元；非机动渔业船舶最低收费每次每艘2元。
非本船籍港的捕捞渔船，最多按每月进入和驶出渔港各二次计收船舶港务费。
第八条 主推进动力装置总功率为351千瓦及以上机动捕捞渔船，超过部分减半收费。

第四章 停泊费、靠泊费
第九条 渔业船舶在港内停泊超过24小时的，每超过24小时（不足24小时的按24小时计），按以下标准加收停泊费：
（一）机动渔业船舶按主推进动力装置总功率每千瓦0．03元，最低收费4元。
（二）非机动渔业船舶每净吨0．02元，最低收费2元。本船籍港的渔业船舶不再缴纳停泊费。
第十条 经渔港监督机关批准在渔港内设置的养殖、海鲜酒舫等生产和服务设施，按其占用的水域面积每平方米每月征收停泊费0．10元。
第十一条 船舶靠泊渔港码头超过6小时的，每超过6小时，按船舶港务费加收25％的停泊费；不足6小时的按6小时计算，以此类推。
本船籍港的渔业船舶靠泊渔港码头，24小时内免缴靠泊费；超过24小时的，超过部分按本条第一款规定缴纳靠泊费。

第五章 货物港务费
第十二条 货物港务费：装卸每1吨货物（本船渔获物除外）收取0．20元，危险货物加倍收取。
本船籍港的渔业船舶不再缴纳货物港务费。

第六章 附 则
第十三条 因紧急避险、接送伤病员进港的船舶，在险情解除24小时以后或送走伤病员4小时以后，开始按规定计收相应费用。但如在免缴费期间内从事补给或装卸货物，应按规定缴纳有关费用。
第十四条 渔业船舶应在规定的期限内缴纳渔港费用，否则，渔港监督机关有权禁止其离港，并可加收滞纳金。按月计费的，每逾期1个月，加收15％的滞纳金，不足1个月按1个月计算；按次计费的，每逾期1天，加收5％的滞纳金，不足1天的按1天计算。
第十五条 本船籍港的渔业船舶因自然灾害或航行事故造成严重经济损失的，可按月向本船船籍港的渔港监督机关申请减（免）缴或缓缴船舶港务费。经批准者，批准机关应在其航行签证簿中载明减（免）缴或缓缴的原因、时间和金额，并加盖财务印章。
第十六条 渔港费收应按照规定的用途专款专用，其使用范围是：
（一）渔港及渔港设施的管理和维护。
（二）渔业部门设置的航标和其他渔港水上交通安全设施的管理、维护和保养。
（三）渔港水域环境的监测和保护。
第十七条 各级渔港监督机关应建立健全财务制度，不得擅自增加收费项目、提高收费标准。
上级渔港监督机关有权监督检查下级渔港监督机关的渔港费用的征收、使用和管理工作。
第十八条 各级渔业主管部门、物价管理部门及渔港监督机关应严格执行本规定。本规定自一九九三年十二月一日起施行。



物业管理合同是服务合同不是委托合同

刘 颜

今年8月1日，深圳市布吉镇××花园热闹非凡，入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入，原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧，围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下，双方经过一上午的僵持，原管理处保安撤走，新管理公司接管。事情的原委要从1998年说起。
1998年10月该花园竣工，发展商成立了一家子公司进行物业管理，后该花园成立了业主委员会，双方于2001年2月18日签订了为期三年的《物业管理委托合同》，约定管理服务费多层住宅按0.60元/M2收取，带电梯的小高层1.45元/M2，商铺1.60元/M2。 按深圳市当时收费水平来讲是较低的。2002年2月28日管理处在花园内贴出通知，将管理服务费提高到多层住宅0.85元/M2，小高层2.10元/M2，商铺2.20元/M2。一石激起千层浪，业主纷纷反对。4月13日召开业主大会，罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后，7月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。于是出现了本文前一幕。
事情并没有结束。7月18日，原物业公司就向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，请求继续履行2001年2月18日签订的《物业管理委托合同》，支付管理费300万元。被申请人是业主委员会。本案进行了庭审，尚未裁决。双方争议的焦点就是：2001年2月18日签订的《物业管理委托合同》是服务合同，还是委托合同。
该合同虽然名称上使用了“委托”二字，内容上也包含了“委托”成分，确立了业主委员会将该花园委托给原物业公司管理的行为，但从实质上看并不是委托合同。
委托合同是《合同法》直接规定的十五种有名合同类型之一。《合同法》规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征：1、委托合同的标的是处理事务的行为，该行为既可以是法律行为（委托进行买卖、租赁等），也可以是具有经济意义的行为（清理财产、整理帐簿等），还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。这一点，使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同，受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务，因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的《委托代理合同》。4、委托合同当事人意见表示一致时，合同即告成立，无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件，是诺成合同、不要式合同。5、委托合同可以有偿，也可以无偿，依法律规定或当事人之间的约定来确定。
而物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。 物业管理的本质是“服务”，物业管理企业提供“服务”这种产品，业主或非业主使用人享受和使用“服务”，这种“服务”的形式是多样的，既包括有形的管理、修缮、服务，也包括无形的环境、气氛、形象，从而使物业发挥最大的使用和收益的功能，达到物业保值和增值的目的，改善人民群众的生活和工作环境。
物业管理产生与发展的理论基础是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式——建筑物区分所有权，又称“区分所有”，该制度自19世纪初至20世纪中叶，已为英美法系与大陆法系的各国民事立法所普遍确立，其渊源可谓久远。它是以现代科学技术进步所带来的房地产利用、使用方式以及人们生活方式的转变为内在动力的。迄今，建筑物区分所有权制度在促使人类最大限度地利用有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、生产等问题上发挥了重大功用。因此，构建在这种建筑物区分所有权制度上的物业管理合同有着两大特征：第一是作为物业管理合同主体的特殊性。本文侧重从业主委员会一方分析。业主，作为房屋的所有权人，在一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，业主大会才有权选聘或解聘物业管理企业。业主委员会是业主大会的执行机构，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。现行法律只要求业主委员会在成立后向主管部门备案，它没有资金、财产、组织机构、甚至办公场所（有的业主委员会有），无法取得法人或非法人社会团体资格，只能是“管理团体”，在法律地位上是民法通则中的“其他组织”。因此，物业管理合同的主体应该归属为“全体业主”。其次是作为物业管理合同标的和内容的特殊性。依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象主要是区分所有建筑物，根据纵、横分割的方式不同通常有三种类型：纵割式、横割式和纵横（混合）分割式。同时，由于物业管理的特殊性，物业管理合同的标的还包括：物业管理区域内的公共秩序、环境、气氛、形象、业主作为集专有权人、共有权人、管理团体成员三重身份于一体的行为等等。因此，它与买卖合同标的有形性相区分。
由于物业管理合同的特殊性，结合二十年物业管理活动的理论与实践，本文认为物业管理合同与委托合同有如下区别：
一、 物业管理合同双方当事人不能随时随意解除合同，如果一方
要在合同期限内解除合同，必须依据合同的具体约定协商一致，或者由法院或仲裁机构裁决，特别是业主委员会一方，必须业主大会决议并取得特别授权。委托合同则由法律明文规定双方都具有随时解除合同的权利，并依据《合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，无须征得对方的同意。在实践中，物业管理行业普遍认为，如果认为物业管理合同是委托合同，将给物业管理行业带来一种灾难。试想，业主委员会作为委托人只要对物业管理公司（直接的对象是“管理处”）的“信任”有所动摇，不问客观上是否有理由，可以随时、任意地行使解除权，将是什么后果？特别是现行法律规定业主委员会成员不少于5人即可，是不是可能造成少数几个人的“个人意志”极度膨胀，从而造成“权利滥用”？这样物业管理公司还有什么安全感可言？还可能对小区改造投入吗？势必造成物业管理企业短期行为。从根本上也会造成对全体业主利益得不到保障。
二、委托合同以处理委托人事务为目的。物业管理的管理服务并不是事务，
而是一种专业化、技术化的综合性有偿服务。特别是现代建筑新技术、机电等设备设施智能化、网络化的发展，物业管理向“服务集成商”的转变，作为业主、业主大会及业主委员会不可能亲自处理，或者没有能力处理。
三、《合同法》第三百九十九条明确规定“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。” 即受托人应对委托人尽忠实义务。第四百条和第四百零一条还规定了受托人的“亲自处理”和“报告”义务。物业管理是独立自主地开展物业管理服务活动，特别是物业管理经营化发展的趋势，企业的自主经营范围扩大，其活动不可能按照业主、业主大会及业主委员会的指示进行，业主、业主大会及业主委员会只有监督权，而没有指挥权，更不能干涉。
四、《合同法》第四百条规定“经委托人同意，受托人可以转委托。”而物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务另行委托，但不得将整项服务业务委托他人。《合同法》第四百零八条规定“委托人经受受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。”同时，第四百零九条规定还可以两个以上的受托人共同处理委托事务。而一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理。
五、受托人在委托合同范围内活动产生的法律后果概由委托人承担，受托人在办理委托事务中所得到的一切利益，包括金钱、物品、所得收益及权利等都应及时转交给委托人。而物业管理则不同，所得收益、违约责任、侵权责任都应由物业管理合同明确规定，双方当事人各自分别承担。
六、受托人以委托人的费用办理委托事务，法律规定委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。而现在通行的物业管理一般实行酬金制和包干制两种。酬金制按物业管理成本的8~15%提取，包干制按物业管理合同由业主或使用人按月交纳固定金额的物业管理服务费，如本文案例中的收取方式。
七、委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的，公民之间基于亲友关系建立的委托合同，或者单纯是事实行为，大多数是无偿合同；物业管理合同必须是有偿的。
从上述分析可以看出，物业管理合同与委托合同有着明显的本质差别，两者在法律性质上是有区别的。


发表于《现代物业》2002年12月（总第6期）。