法律观察：2009年商品房开发与销售新规
陈召利
2009年，对于房地产市场可谓是相当不平凡的一年，从年初的冷冷清清，到如今的如火如荼，仿佛经历了一次过山车。房地产市场的快速回暖，让房地产开发企业又一次兴奋起来。但是，与此同时，国家和地方在房地产开发与销售方面又出台不少新规，房地产开发企业对此应当予以充分重视。
新规一：严格限制商品住宅用地的出让面积
为贯彻落实《国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》（国发〔2009〕38号），进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地，依据国家有关产业政策，我部在国土资源部和国家发展改革委共同发布的《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的基础上，国土资源部于2009年11月10日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。
规定单块土地出让面积的上限除不仅能够在一定程度上防范房地产开发企业利用雄厚资金拿地垄断，客观上还有利于避免滋生房地产开发企业囤地问题。按照国内目前的房地产开发模式，当单块房地产用地面积过大时，房地产开发企业一般会将其分期开发，一年只开发几分之一，这样就导致整个开发周期可能会长达数年，这客观上造成了“囤地”的可能。
新规二：严格规范商品房预售行为
江苏省住房与城乡建设厅于2009年10月12日下发《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》（苏建函房〔2009〕669号），进一步加强商品房预售管理、规范商品房预（销）售行为，制止开发商的捂盘、囤房行为。主要包括以下内容：
（一）房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，不得分层、分单元申请预售许可；对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目，可按照分期开发的规模申请预售许可。
（二）房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售，不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。
（三）房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。开发企业预售商品房后必须通过商品房预（销）售合同网上备案系统进行即时备案，并及时修改现场楼盘表中的相关信息。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目，如因规划等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化，房地产开发企业应持相关变更文件，及时到原商品房预售许可管理部门办理变更登记手续。商品房预售许可管理部门应根据有关部门批准的变更文件办理预售许可变更登记手续，并及时更新网上公示内容。
新规三：新建12层以下住宅等应当统一设计、安装太阳能热水系统
为了从源头上防止和遏制边建设高能耗建筑、边进行建筑节能改造现象，江苏省人民政府于2009年11月4日发布了《江苏省建筑节能管理办法》，自2009年12月1日起施行。该办法明确规定，新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅，应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。
该办法完善了建筑节能全过程监管制度，在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段，都提出了明确的节能要求。国家机关办公建筑和大型公共建筑新建、改建、扩建项目的可行性研究报告，应当载明有关建筑能耗指标、节能技术措施等建筑节能的要求，并按照规定编制节能专章。可行性研究报告不符合建筑节能要求的，有关部门不得批准。建设单位不得要求设计单位、施工单位、监理单位降低建筑节能标准进行设计、施工、监理，不得擅自变更施工图节能设计内容。建设工程中使用的建筑材料、产品和设备，应当符合建筑节能标准和施工图设计文件要求。建设单位应当委托工程质量检测机构，对进入施工现场的节能材料和产品，按照有关法律、法规和工程建设强制性标准，开展见证取样检测。在建工程的建筑节能措施应当作为施工现场公示信息之一，在施工现场出入口等显著位置予以公示。房地产开发企业销售商品房时，应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。
南宁市城市生活垃圾管理实施办法
广西壮族自治区南宁市人民政府
南宁市城市生活垃圾管理实施办法
南宁市人民政府令第17号
《南宁市城市生活垃圾管理实施办法》已经市人民政府常务会议讨论通过，现予发布施行。
一九九五年九月十五日
第一条 为了加强城市生活的管理，改善城市市容和环境卫生，根据国务院［92］101号令《城市市容和环境卫生管理条例》制定本办法。
第二条 本办法所称城市生活垃圾，是指城市中的单位和居民在日常生活及生活服务中产生的废弃物，以及建筑施工活动中产生的垃圾。
第三条 城市生活垃圾的管理，必须实行统一规划，全面管理。城市生活垃圾应当逐步实行分类收集、运输和处理，要结合城市基础设施建设逐步实行城市生活垃圾治理的无害化、资源化和减量化，搞好综合利用，同时纳入城市建设总体规划。
第四条 城市生活垃圾处理场的规划、建筑和管理，必须按照国家爱有关法律、法规的规定和标准执行。
第五条 城市生活垃圾应由环卫部门统一管理，实行市区街三级管理。凡从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务的单位和个人，必须经城市市容环境卫生行政主管部门审核批准后，方可从事经营。
第六条 城市应当根据《城市环境卫生设施设置标准》，设置垃圾斗（桶）、转运站等设施。单位内部上述设施的建设和管理由各单位负责。城市市容环境卫生管理部门应当监督检查。
第七条 居民生活垃圾和单位、门店桶装垃圾由环境卫生管理部门负责统一上门收集，实行有偿服务。每天定时、定点收运1－2次，确保垃圾当天收集清运干净。各单位、门店、居民住户应积极配合环卫部门开展工作，参与管理，按时缴交清运费。
第八条 城市生活垃圾实行分类，袋装收集的地方，应当按规定的分类要求，将生活垃圾装入相应的垃圾袋装内投入垃圾容器或者指定的生活垃圾场所。由市容环境卫生管理部门定时、定点实行上门有偿收运。
废旧家具等大件废弃物应当按规定时间投放在指定的收集场所，不得随意投放。
城市中的所有单位和居民都应当维护环境卫生，遵守有关规定，不得乱倒、乱丢垃圾。
第九条 单位处理产生的生活垃圾，必须向城市市容环境卫生管理部门申报，按批准指定的地点堆放、处理，不得任意倾倒。无力运输、处理的，可以委托城市市容环境卫生管理单位运输和处理。
第十条 凡从事城市生活垃圾经营性收集运输服务的单位和个人，必须将生活垃圾运往城市市容环境卫生管理部门指定的生活垃圾转运站、处理场，不得任意倾倒。
第十一条 在街道（或单位内）存放生活的设施容器必须保持完好，外观和周围环境应当整洁。未经城市市容环境卫生管理部门批准，任何单位和个人不得任意搬动、拆除、封闭和损坏。
第十二条 生活垃圾运输车辆必须做到密闭化，经常清洗，保持整洁、卫生和完好状态。城市生活垃圾在运输途中，不得扬、撒、遗漏。
第十三条 城市市容环境卫生管理部门对委托其清扫、收集、运输和处理生活垃圾的单位和个人收取服务费；并逐步向居民征收生活垃圾管理费用。所收专款，专门用于城市生活垃圾处理设施的维修和建设社。
第十四条 各种动物尸体必须拉倒郊外深埋或进行高温、火化处理，不得随意丢入垃圾容器内。需委托环卫部门处理的，应到市容环境卫生管理部门办理有关手续。
第十五条 医院、科研等单位产生的有毒、有害垃圾应按环保、防疫部门有关规定自行处理，必须达到无害化标准。
第十六条 城市市容环境卫生行政主管部门应当按照国家劳动报话的要求，会同有关部门改善环卫职工的工作条件和减轻劳动强度，采取措施，逐步提高环卫职工的工资和福利待遇，对环卫职工做好卫生保保健工作和技术培训工作。
第十七条 任何单位和个人都有义务遵守城市生活垃圾管理办法，并有权对违反本办法的行为进行制止、检举和控告。
第十八条 城市市容环境卫生行政主管部门对治理城市生活垃圾工作中作出显著成绩的单位和个人，应当给予表彰或奖励。
第十九条 对违反本办法有下列行为之一的，由城市市容环境卫生行政主管部门或其委托的城市市容环境卫生管理单位分别给予警告、责令其限期改正、赔偿经济损失，并处以罚款。
（一）未经城市市容环境卫生行政主管部门批准，从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理等服务的；
（二）将有毒有害废弃物混入生活垃圾中的；
（三）不按规定地点、时间和要求任意倾倒垃圾的；
（四）影响存放垃圾的设施、容器周围环境整洁；
（五）随意拆除、损坏垃圾收集容器、处理设施的；
（六）垃圾运输车辆不加封闭，沿途扬、撒、遗漏的；
（七）威胁、侮辱、殴打或妨碍从事市容环境卫生工作人员的；
（八）违反本办法其他行为的。
第二十条 违反本办法，同时违反治安管理处罚规定的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的，按国家有关规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
第二十二条 在城市生活垃圾管理工作中，涉及环境保护和卫生方面的工作，依照有关环境保护和卫生管理的法律、法规执行。
第二十三条 本办法由市城建局负责解释。
第二十四条 本办法自公布之日起施行。