湖南省湘潭市人民政府


湘潭市人民政府令


第 1 号



《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》已经2013年5月19日市人民政府第5次常务会议通过，现予发布，自2013年7月1日起施行。



市 长
2013年5月21日



湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法


第一章 总 则
　　第一条 为进一步加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，维护住宅专项维修资金所有权人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号，2007年）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，2007年）等法律、法规、规章的规定，结合实际，制定本办法。
　　第二条 市城区范围内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
　　第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
　　本办法所称住宅共用部位，是根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶和户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称共用设施设备，是根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括围墙、电梯、单元门、监控设备、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
　　第五条 市房产管理局会同市财政局负责市城区住宅专项维修资金的指导和监督工作。
　　市物业专项维修资金管理中心具体负责市城区住宅专项维修资金的交存、使用等日常管理工作。
第二章 交 存
　　第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
　　（一）住宅（含商品住房、经济适用住房、安置房等），但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
　　（二）住宅小区内的非住宅（含商业用房、独立产权会所、写字楼、储物间、车库、车位等）；
　　（三）住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
　　前款所列物业属于公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
　　第七条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
　　第八条 业主应当按照《湘潭市人民政府办公室关于明确全市首期住宅专项维修资金交存比例和标准的通知》（潭政办发〔2012〕63号）规定的比例和标准交存住宅专项维修资金。
　　第九条 开发建设单位出售物业时，应在售楼处公示交存住宅专项维修资金的时间、地点、标准、范围，并在房屋买卖合同中进行约定。
　　第十条 业主应当在办理房屋入住手续前，商品房销售合同网上登记备案时，将首期住宅专项维修资金存入维修资金专用账户。
　　开发建设单位、物业服务企业不得擅自代收住宅专项维修资金。
　　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。
　　第十一条 开发建设单位在办理房屋初始登记时，应将拟出售但尚未售出和自留房屋的首期住宅专项维修资金全额交存到住宅专项维修资金专用账户，房屋出售后应办理住宅专项维修资金交存更名手续。
　　公有住房售房单位应当在办理房屋登记手续时，将住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专用账户。
　　第十二条 业主大会成立前，住宅专项维修资金代管由市物业专项维修资金管理中心具体负责。
　　业主大会成立后，物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将住宅专项维修资金移交业主大会管理的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，2007年）的规定进行移交。
　　第十三条 市物业专项维修资金管理中心代管的住宅专项维修资金，按照安全、公平、便民的要求，委托商业银行（以下简称受托银行）办理住宅专项维修资金存储业务。
　　第十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。业主续交后的分户账面余额原则上不低于首期交存的数额。
　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由市房产管理局会同市财政局制定。
　　第十五条 本办法实施前，物业已经出售但未交存住宅专项维修资金的，应当补交。
　　已代收住宅专项维修资金但尚未交存至住宅专项维修资金专用账户的，代收单位应在本办法实施之日起30日内全额交存。
　　第十六条 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得的净收益属于全体业主共有，经业主大会决定后可用于补充住宅专项维修资金。
第三章 使 用
　　第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
　　住宅专项维修资金的存储利息和利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益等，除管理所需费用外，应当全部转入住宅专项维修资金滚存使用。
　　第十八条 住宅专项维修资金的使用应在确保资金安全的前提下，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
　　第十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按下列规定分摊：
　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　　（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
　　第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房，并且未按规定交存住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。
　　第二十一条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要申请使用的，由物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。使用建议包括：维修、更新和改造内容、工程预算、涉及业主和组织方式等。
　　使用建议经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，物业服务企业或者相关业主持有关资料，向市物业专项维修资金管理中心提出申请。
　　第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，审核、拨付住宅专项维修资金，按以下规定办理：
　　（一）申请资料齐全的，市物业专项维修资金管理中心应在3个工作日内对使用项目进行现场查勘，审查是否符合使用条件。对不符合条件的，应书面出具不同意使用的理由和依据。
（二）申请使用住宅专项维修资金1万元以下的，须经市房产管理局审核，待工程竣工验收后，由市物业专项维修资金管理中心一次性拨付。申请使用住宅专项维修资金1万元以上的，经市房产管理局、市财政局审核后3个工作日内，由市物业专项维修资金管理中心拨付50%的预算资金；工程竣工验收后，拨付剩余资金。使用住宅专项维修资金数额较大的，可根据工程进度分期拨付。
　　（三）住宅专项维修资金的使用实行工程预算审核制度，申请使用住宅专项维修资金3万元（含3万元）以上的，按公开、公平、公正的原则，由业主代表选定相关中介机构进行评审，相关评审费用列入工程成本。
　　市物业专项维修资金管理中心应在住宅小区内公示住宅专项维修资金受益业主使用分摊数额。
　　第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围以及其他需要临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
　　（二）业主大会依法通过使用方案；
　　（三）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中动用公有住房维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
　　（四）业主委员会审核；
　　（五）业主委员会报市房产管理局备案；
　　（六）住宅专项维修资金受托银行凭市房产管理局备案证和业主委员会的通知拨付资金。
　　第二十四条 对符合下列条件的物业维修、更新和改造项目，可以采取一次性表决的方式使用住宅专项维修资金：
　　（一）同一物业管理区域内全体业主受益。
　　（二）单项物业维修、更新和改造项目费用在5万元以下。
　　一次性表决使用住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
　　一次性表决方式使用住宅专项维修资金的期限不得超过5年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域住宅专项维修资金交存总额的5%。
　　属于一次性表决范围内的物业维修、更新和改造项目，使用住宅专项维修资金时，不需要业主再次表决。
　　第二十五条 发生下列紧急情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，维修费用可以直接从受益业主住宅专项维修资金中列支：
（一）电梯故障危及人身安全的；
　　（二）消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的；
　　（三）屋面、外墙损坏、渗漏严重的；
　　（四）楼体外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的；
　　（五）发生危及人身安全和房屋使用安全的其他紧急情况。
　　第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，紧急使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）申请。申请人向市物业专项维修资金管理中心提出紧急使用住宅专项维修资金书面申请。物业小区成立了业主委员会的，由业主委员会或委托的物业服务企业申请；未成立业主委员会的，经社区居民委员会确认，由受益业主或委托的物业服务企业申请。
　　（二）外勘。市物业专项维修资金管理中心会同街道办事处、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业在24小时内进行外勘（特种设施设备需经相关单位鉴定并出具鉴定结果）。
　　（三）审核。市房产管理局和市财政局在48小时内完成审核和预付工程款工作。预付工程款按审核预算资金的50%支付。
　　（四）验收。维修工程竣工后，经业主委员会或受益业主验收并出具竣工验收证明。申请人持竣工验收证明、发票等资料到市物业专项维修资金管理中心办理结算手续。
　　紧急使用住宅专项维修资金信息在小区和湘潭市政府门户网（www.xiangtan.gov.cn）进行公示。
　　第二十七条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）按有关规定应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。
第四章 监督管理
　　第二十八条 市房产管理局应当会同市财政局组织相关单位定期对住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查，以切实规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。
　　市物业专项维修资金管理中心应当加强住宅专项维修资金管理，管理所需费用，报同级人民政府财政部门核准后，在住宅专项维修资金的增值收益中解决。
　　住宅专项维修资金的管理和使用，应当接受审计部门、监察机关的监督，并接受人大、政协和广大业主的监督。
　　第二十九条 住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金专用账户之日起，按照国家规定的利率，在每年规定的时间为业主计息。
　　第三十条 房屋所有权转让时，住宅专项维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交存的住宅专项维修资金剩余款，由物业受让人向原业主支付，少于首期交存住宅专项维修资金数额部分，由受让人补交。当事人另有约定的从其约定。
　　房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料，到市物业专项维修资金管理中心办理个人账户注销手续，并提取余款。
　　第三十一条 市物业专项维修资金管理中心与受托银行每年应定期核对住宅专项维修资金账目，并按规定向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中，住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
　　业主大会管理住宅专项维修资金的，由业主委员会负责核对并公布。
　　第三十二条 市物业专项维修资金管理中心应当建立健全住宅专项维修资金网上公示、查询制度，方便业主随时对其分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和账面余额进行查询。
业主可在湘潭市政府门户网（www.xiangtan.gov.cn）查询。查询后，如有异议，可向市物业专项维修资金管理中心申请复核，市物业专项维修资金管理中心应在5个工作日内予以答复。
　　第三十三条 交存住宅专项维修资金的，市物业专项维修资金管理中心应当出具财政部门统一监制的专用票据。
　　市物业专项维修资金管理中心的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。
第五章 法律责任
　　第三十四条 违反规定，挪用住宅专项维修资金的，由市房产管理局依法追回挪用的住宅专项维修资金，并没收违法所得，同时可视情并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定依法予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。
　　第三十五条 相关行政主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十六条 相关行政主管部门及其工作人员利用职务的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六章 附 则
　　第三十七条 湘潭县、湘乡市、韶山市的住宅专项维修资金管理参照本办法执行。
　　第三十八条 本办法自2013年7月1日起施行。《湘潭市物业专项维修资金管理办法》（市人民政府令第13号，2007年）同时废止。








湖北省黄冈市人民政府


黄冈市人民政府关于印发《黄冈市区个人住宅建设管理办法》的通知

黄政发〔2007〕53号

黄州区人民政府，黄冈经济开发区管委会，市政府各部门：
　　 《黄冈市区个人住宅建设管理办法》已经2007年9月7日市政府第15次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。



二〇〇七年九月三十日



黄冈市区个人住宅建设管理办法

笫一章 总 则

　　第一条 为进一步加强和规范城市规划区内的个人住宅建设管理，确保城市规划和土地利用总体规划的有效实施，促进经济和社会的可持续发展，根据国家有关法律、法规、规章和政策的规定，结合黄冈市区实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于黄冈市区范围内新建、扩建、改建、翻建个人住宅及其管理活动。
　　本办法所称市区是指黄冈市城市规划区范围，包括黄州区、黄冈经济开发区、赤壁风景区、市农业三场所辖范围和因城市建设发展需要实行规划控制的区域。
　　本办法所称城区是指黄冈城市建成区和市政设施基本覆盖的区域。
　　因黄冈市城市总体规划和土地利用总体规划修编，调整城市规划区和建设用地范围，本办法适用范围随之调整。
　　第三条 本办法中下列用语的含义是：
　　（一）个人住宅，是指居民或村民自行出资、建设、使用的住宅。
　　（二）村（居）民点，是指以村（社区）为单位统一规划的村（居）民集中建房点。
　　（三）住宅小区，是指按照城市规划要求，不受村组（社区）行政界线限制，统一规划，功能完善，集中建设，集中安排的个人住宅区。
　　（四）农村村民，是指具有当地常住户口、承担村民义务、享受村民待遇的本农村集体经济组织成员（本村世居村民）。
　　（五）村（居）民，是指农村村民和由农村村民转为社区居民后仍按村民政策管理的原村民，不包括城镇居民和非本村村民。
　　（六）个人建房，是指由单户村（居）民或联户村（居）民按规划要求自行建造供自己居住住宅的活动。
　　（七）业主开发建房，是指已合法取得宅基地和经批准符合申请宅基地条件的村（居）民，以业主的身份参加由具备房地产开发资质的单位统一开发建设村（居）民点或住宅小区的活动。
　　第四条 黄冈市规划局是黄冈市区个人住宅建设的规划行政主管部门，负责市区个人住宅建设的规划管理工作。
　　黄冈市国土资源局是黄冈市区个人住宅建设的土地行政主管部门，负责市区个人住宅建设的土地管理工作。
　　黄冈市建设委员会是黄冈市区个人住宅建设的工程建设行政主管部门，负责市区个人住宅建设的建筑管理工作；黄州区城建办负责区辖范围内个人住宅建设的建筑管理工作。
　　黄冈市房地产管理局负责黄冈市区个人住宅建设的房屋产权登记和房屋安全鉴定工作。
　　黄州区人民政府、黄冈经济开发区管委会按本办法要求负责对本辖区内个人住宅建设进行审查和监管，其所属相关部门具体承担各自职责范围内的工作。
　　镇（乡）人民政府、街道办事处按本办法要求负责本辖区内个人住宅建设的初审工作，对个人建房进行审查、检查和监管，见证开工放线和竣工验收。
　　村（居）委会负责督促村（居）民依法办理宅基地和建房手续，对村（居）民宅基地安排和建房申请出具审查意见，做好辖区内个人建房的监管工作，见证开工放线和竣工验收。
　　发展改革、环保、农业、林业、公安消防、交通、审计、监察等有关部门，按照各自职责，协同实施本办法。
　　第五条 个人住宅建设活动，应当符合规划、服从管理、科学选址、合理布局、功能齐全、配套建设、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境。
　　城区内的个人住宅建设应当坚持严格控制、依法规范的原则。城区外的农村村民建房，应当坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现乡村特色。

笫二章 个人建房基本规定

　　第六条 市规划行政主管部门按照下列规定对个人住宅建设实施规划管理。
　　（一）加大旧城和城中村改造力度，坚持统一规划、成片改造、配套建设。
　　（二）新建、改建、扩建、翻建个人住宅，应当先向市规划行政主管部门申请办理个人建房选址意见书、建设用地规划许可证，并据此向市国土资源行政主管部门申请办理土地使用手续或其他相关用地手续，依法取得建设工程规划许可证副本后，方可进行建设。
　　个人住宅建设工程规划许可证实行正、副本制度，副本除不得作为领取房屋权属证书依据外，与正本具有同等法律效力。
　　（三）村（居）民点或住宅小区修建性详细规划，由镇（乡）人民政府、街道办事处或开发区管委会组织编制，由具有资质的规划设计单位编制，按法定程序报市政府审批后实施。
　　编制村（居）民点或住宅小区修建性详细规划应不受村（社区）行政区域界线限制，以城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和土地利用总体规划为依据，各项技术指标应当符合国家、省规划技术规范和黄冈市规划管理技术规定的要求。
　　只有编制了村（居）民点或住宅小区修建性详细规划并经批准的才能审批个人建房，经规划的村（居）民点或住宅小区只能安排给本村村民自建住宅使用。村（居）民个人建房一律进入村（居）民点或住宅小区内按规划要求建设，原则上不新开居民点，禁止零星建设个人住宅。
　　规划和建设村（居）民点或住宅小区，需要调整部分土地使用性质和土地使用权范围的，应当报经市规划、国土资源行政主管部门依法审批。
　　（四）城镇居民和非本村村民，不得在黄冈市城市规划区范围内新建个人住宅。符合《黄冈市经济适用住房管理实施细则》（黄政发〔2007〕23号）规定条件的，可以按黄政发〔2007〕23号文件的规定申请购买经济适用住房或申请使用廉租房。
　　第七条 市国土资源行政主管部门按照下列规定对个人住宅建设实施土地管理。
　　（一）农村村民建住宅应当符合土地利用总体规划和城市规划、集镇村庄建设规划。坚持节约、集约、合理用地的原则，坚持用地计划管理原则，充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边的荒地，不得占用农用地、基本农田。因实施城市规划需要占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续，其中占用耕地的还须落实耕地占补平衡。
　　（二）市国土资源行政主管部门应当会同市发展改革部门制订并下达土地利用年度计划指标，确定个人住宅建设的年度用地计划指标，并分解下达到镇（乡）人民政府。镇（乡）人民政府审核建房申请，应当符合分解下达的村（居）民建房年度用地计划指标。
　　（三）农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。使用农用地的每户宅基地面积不得超过140平方米（含附属设施）；使用建设用地和未利用地的，每户宅基地面积不得超过200平方米（含附属设施）。
　　（四）农村村民宅基地和在集体土地上已建成的村民住宅，只限于在本村村民之间转让，不得向城镇居民和非本村村民出售、转让。
　　农村村民将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所等其他用途，再申请建房的，一律不予批准。
　　涉及直系亲属之间因房产继承或赠与发生土地使用权转移变更的，应当在房产部门办理完房产过户手续后再由国土资源部门办理土地使用权变更手续。
　　（五）城镇居民和非本村村民，不得占用集体土地建住宅，不得在黄冈市城市规划区范围内新征土地建设个人住宅；本办法公布实施前已非法占用集体土地建住宅的，按《黄冈市区违法建设处理办法》（黄政发〔2007〕37号）处理。
　　（六） 农村村民一户一宅之外（因继承房产等依法取得两处以上宅基地除外）的宅基地、已安排异地新建的原有宅基地、户口迁出本集体经济组织和农村五保户腾出的宅基地，由村集体经济组织或村委会依法收回。
　　（七）已取得建设用地通知书或土地使用证，自依法批准之日起满两年未动工兴建的，由市国土资源行政主管部门依法收回；未满两年但不符合城市规划要求的，由市国土资源行政主管部门依法收回，属集体土地的交原村集体经济组织管理，属国有土地的交市土地收购储备中心储备。
　　（八）从本办法实施之日起严禁村（居）民委员会向城镇居民和非本村村民供应、买卖宅基地。
　　第八条 市建设行政主管部门按照下列规定对个人住宅建设实施建筑管理。
　　（一）村（居）民联户建造多层住宅和业主开发个人住宅小区应当使用经审查合格的施工图纸。农村村民建造低层住宅可以免费使用市建设部门推荐的通用图纸。
　　（二）个人住宅建设应当由具有建筑施工资质的企业和人员建设，按有关规定签订施工承包合同。
　　（三）个人建造多层住宅应当办理工程监理、质量监督和安全监督手续。
　　（四）个人住宅建设建筑面积300平方米以上或造价30万元以上，应当到市建设部门办理建筑工程施工许可证后方可施工。
　　（五）房屋竣工后应当申请竣工验收，验收合格的发放建设工程竣工验收合格备案证书。
　　（六）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、建筑工程施工许可证和竣工验收合格备案证齐备后市房产部门方可办理房屋产权证。
　　第九条 城市规划区内个人住宅建设，实行分级控制。分级控制区范围由市规划行政主管部门根据城市建设、经济发展、产业结构调整和城市规划等因素划定，报市政府批准后公布执行，每两年公布一次。
　　一级控制区：市区建成区、市政公用设施基本具备的区域、因城市建设和发展需要实行规划控制的区域、经国家和省批准的开发区以及风景名胜区核心区域。
　　二级控制区：城乡结合部区域、重要集镇镇区。
　　三级控制区：在城市规划区内，一、二级控制区之外的区域。
　　一级控制区内不得新建或扩建(含加层)个人住宅，停止审批新的个人住宅用地。确系危房，经房屋安全鉴定部门鉴定为D级，不能保证居住安全、不适宜居住的房屋，可以申请按原址、原面积、原高度维修或翻建。
　　二级控制区内控制个人住宅建设，统一规划、集中建设村（居）民点或住宅小区，禁止零星建设个人住宅。
　　三级控制区内可以申请新建、扩建和改建个人住宅，规划建设村（居）民点或住宅小区，不得零星建设个人住宅。
　　第十条 个人住宅建设应当符合下列具体要求：
　　（一）符合黄冈市土地利用总体规划和城市总体规划、分区规划、详细规划、近期建设规划、“四线”控制规划和规划管理技术规定的要求；
　　（二）符合城市景观规划要求，不得影响城市景观和市容观瞻；
　　（三）符合消防、交通、园林绿化、风景名胜、文物保护、供电、供水、排水、防洪、通讯等专业规划的要求，不得影响城市安全；
　　（四）满足日照、通风、采光的要求，不得侵害相邻人的日照、通风、采光、通行、给排水等合法权益；
　　（五）符合公共卫生、公共安全的要求，不得侵害社会公共利益；
　　（六）不得占用城市道路、城市公共设施、城市公共绿地和城市市政公用设施规划预留用地；
　　（七）在城市支路、小区街坊路两侧建个人住宅，必须严格按居民点详细规划、街景规划进行联建；
　　（八）所选位置的土地规划用地性质必须是居住用地；
　　（九）符合国家、省、市有关法律、法规、技术规范和政策要求。
　　第十一条 严禁在下列规划控制区域内新建、扩建、改建、翻建个人住宅。已建成的零星个人住宅，应当逐步就近迁入村（居）民点或住宅小区内还建；已取得合法土地权属的空地，应有计划列入市政府年度土地置换计划，依法收回土地使用权。
　　（一）大广北高速公路、106国道、江北一级公路、团黄路和城市主干道规划道路红线两侧以外各100米的区域内，及京九铁路、城市次干道规划道路红线两侧以外各50米的区域内；
　　（二）文物保护单位、古禹王城历史遗址、赤壁、遗爱湖、白潭湖风景名胜区所划定的禁止建设区域；
　　（三）城市绿化用地、三台河生态保护区等规划控制的区域；
　　（四）城市公共设施和城市市政公用设施规划控制的区域；
　　（五）正在进行开发改造以及列入当年或近期旧城、城中村改造计划的区域；
　　（六）因城市发展需要实行规划控制的区域；
　　（七）法律、法规禁止个人住宅建设的其他区域。
　　上述区域或位置的个人合法住宅经房屋安全鉴定部门鉴定为D级，不适宜居住的房屋，房主是城镇居民的，依法收购后拆除，具体办法另行制定；房主是村（居）民的，依照本办法按不同控制区内村民异地建房规定执行。
　　具体禁止建设个人住宅的区域范围由市规划行政主管部门拟定，报市政府审批后公布实施，如需调整应重新报批并公布。
　　第十二条 鼓励采取业主开发和土地整理方式进行旧城（村）、旧住宅区和城中村改造，鼓励村（居）民向村（居）民点集中，鼓励统一规划集中建设住宅小区。
　　第十三条 二级控制区内的村（居）民建房应当统一规划建设住宅小区，采取多户联建或业主开发等形式建设多层住宅楼，并遵循统一规划、统一设计、统一建设、统一配套、统一管理的原则。
　　笫十四条 三级控制区内的农村村民建设个人住宅，应当按照规划要求在村（居）民点集中建设，不得零星、散乱建设个人住宅，对已建成的零星个人住宅逐步进行迁村并点和土地整理；但因自然条件限制不宜规划建设村（居）民点的除外。鼓励农村村民联户建设多层单元式个人住宅。
　　第十五条 因城市建设发展需要实行规划控制区域内、已列入旧城（村）改造规划和土地整理区域内以及具备联片开发条件的区域内的危房不得进行改建、扩建和翻建，其土地及地上建筑物由市人民政府委托市土地收购储备中心依法按市场评估价收购储备。
　　危房改建不能满足日照间距要求，严重影响相邻通风、采光的，应当及时组织拆迁或由政府收购。不能及时拆迁或收购的，只能按规划技术要求在原址缩小面积、降低高度翻建。
　　第十六条 因城市建设等公共利益需要拆迁的，应当实行货币补偿安置，不得就地还建和零星还建安置；确需还建的一律进入规划的村（居）民点或住宅小区内安置；或按城市规划要求，统一规划拆迁安置小区，由具备房产开发资质的单位统一开发建设。被拆迁还建户是城镇居民的，必须使用国有土地。违法建设的个人住宅在政府拆迁时不予补偿和安置。
　　第十七条 根据申请建房类别、建房选址所在区域和城市规划要求，符合本办法有关规定和个人建房条件的可以采取下列方式：
　　（一）个人原址改扩建。现有宅基地面积在规定标准之内，易地新建确有困难，所在区域属于经批准的规划确定保留的村（居）民点，可以在原址改建、扩建或者进行危房翻建。原个人住宅用地边界不规则或者压占城市道路规划路幅、消防通道的，经市规划和国土资源行政主管部门批准，可以适当调整个人住宅用地边界。
　　（二）个人易地新建。农村村民建房应当逐步向规划确定的村（居）民点或住宅小区集中，拆迁还建应当进入规划确定的村（居）民点或住宅小区集中安置。
　　（三）业主开发建房。住宅小区和具备条件的村（居）民点建设，可以采取业主开发方式，由具备开发资质的单位统一开发建设。
　　村（居）民按规划易地实施个人建房或参加业主开发建房的，应当在新房竣工或新房配售后三个月内拆除原宅基地上的建（构）筑物和其他附着物。原宅基地由村（居）民委员会依法收回，并组织土地整理或复垦。国土资源行政主管部门在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容，并负责监督实施；未退回的不得核发土地使用证、房产证。
　　第十八条 城市规划、村镇规划对个人建房的间距和高度标准有规定的区域，按照规划要求执行。规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的区域，按照国家规划技术规范、黄冈市城市规划和规划管理技术规定的要求执行。
　　独立式个人住宅，只能建造低层建筑，建筑层数不得超过3层，建筑高度不得超过10米，建筑间距应符合日照要求，建筑总面积不得超过300平方米，用地不得超过国土资源部门核定的范围。

笫三章 个人建房条件

　　第十九条 符合本办法规定和分级控制区要求的下列对象才可以申请建房：
　　（一）本办法公布实施前已取得合法有效的国有土地使用权属证件的城镇居民，其土地处在经批准的规划确定保留的村（居）民点或住宅小区内，而且所取得土地权属时限没有超过两年；
　　（二）属于农村集体经济组织或村民委员会的本村村民；
　　（三）由村民转为居民后，所在区域个人住宅建设用地仍然是集体土地（宅基地），土地处在经批准的规划确定保留的村（居）民点内，并且按村民政策管理的。
　　第二十条 二、三级控制区内符合下列条件之一的年满十八周岁以上的村（居）民，需要新建、改建、扩建或者翻建住房的，可以申请建设个人住宅：
　　（一）因无住房需要新建住宅；
　　（二）家庭人口众多，符合分户建房条件；
　　（三）已使用的宅基地总面积未达到本办法规定的宅基地总面积标准的80％，确需在原址改建、扩建或者易地新建；
　　（四）按照村镇规划调整宅基地和实施土地整理，确需易地新建；
　　（五）原有住房因自然灾害等原因灭失，确需易地新建或者符合规划要求可以原址重建；
　　（六）原宅基地被征收需要易地建房；
　　（七）原有住房属于危房，且处在规划的村（居）民点内确需原址翻建；
　　（八）市政府规定的其他情形。
　　第二十一条 农村村民有下列情形之一的，不得申请使用宅基地：
　　（一）年龄未满十八周岁的；
　　（二）违反计划生育规定，未按计划生育政策依法处理的；
　　（三）原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的；
　　（四）出租、出售或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的；
　　（五）原住宅在拆迁安置中选择货币补偿安置的；
　　（六）市政府规定的其他不符合个人住宅建设申请条件的。
　　第二十二条 村（居）民申请危房改建的应当符合下列条件和要求：
　　（一）已取得市房地产行政主管部门确认的D级危房鉴定报告；
　　（二）用地性质、空间环境符合城市规划，改建方案符合经核定的规划设计条件和规划技术规范要求，建房位置在规划确定保留的村（居）民点内；
　　（三）原有危房是合法建筑，已经取得土地使用证、建设工程规划许可证、房屋所有权证；
　　（四）不能满足本条第二项规定的条件，属D级危房的只能按原址、原面积、原高度翻建。属非D级危房的只能对危险结构构件维修加固。

第四章 个人建房审批程序

　　第二十三条 符合条件和要求的各类个人住宅建设，均须按照下列程序依次办理：
　　（一）在规划部门办理个人建房选址意见书、建设用地规划许可证（危房翻建除外）；
　　（二）在国土部门办理农地转用、土地征收（用）、土地使用权出让或转让、个人建设用地通知书（附标明四界的宗地图）或土地使用证书等手续（原有住宅用地范围内翻建除外）；
　　（三）在规划部门办理建设工程规划许可证；
　　（四）在建设部门办理施工许可手续；
　　（五）在规划、国土资源、建设等部门办理竣工验收手续；
　　（六）在房产部门办理房屋产权登记手续。
　　第二十四条 符合建房条件的村（居）民，确需单独建设住宅的，应当以户为单位向常住户口所在地的村（居）民委员会提出用地申请、持村（居）民委员会同意建房的意见向所在镇（乡）人民政府或街道办事处提出建房申请。
　　村（居）民委员会在接到个人建房申请后，应当及时依法召开村（居）委会议或村（居）民代表会议进行审议，在本村（居）委会或者该户村（居）民所在的村（居）民小组张榜公布，征询本村村（居）民意见。
　　在张榜公布期间本村村（居）民未提出异议或者异议不成立的，村（居）委会应当在《农村村民住宅用地与建设申请表》上签署意见（注明宅基地和现有住房以及家庭成员情况），连同建房申请人的书面申请报送镇（乡）人民政府或街道办事处审核；公布期间有异议的，村（居）民委员会应当召集村（居）民会议或者村（居）民代表会议讨论决定。
　　第二十五条 镇（乡）人民政府或街道办事处在接到村
　　（居）委会上报的有关申请材料后，应当及时会同基层国土资源、规划管理机构进行实地踏勘审核。审核内容包括申请人是否符合住宅用地和建房条件、拟选址和用地是否符合规划、建房方案以及层数、高度、间距是否符合标准和技术规范等。
　　镇（乡）人民政府或街道办事处审核完毕后，应当将审核意见报经黄州区人民政府或黄冈经济开发区管委会审查后，连同申请材料一并报送市规划、国土资源行政主管部门审批用地和建房。
　　第二十六条 市规划部门按下列程序和要求审核审批：
　　（一）提出申请并提交下列材料：
　　1、书面申请（拟建地点、层数、面积、户主姓名、联系电话）；
　　2、常住人口户籍证明及身份证明；
　　3、所在村（居）民委员会意见及四邻意见；
　　4、所属镇（乡）人民政府或街道办事处、黄州区人民政府、黄冈经济开发区管委会审核意见；
　　5、土地权属证明（含宗地图）；
　　6、属改建、扩建、翻建的提供原有房屋权属证书；
　　7、属拆迁还建的，提供经市政府审批的拆迁还建安置方案和拆迁主管部门的拆迁证明、拆迁还建协议书等原件；
　　8、属危房改建的，提供经房产行政主管部门确认的房屋安全鉴定部门的危房鉴定书和原房屋照片；
　　9、拟建房屋及周围1：500或1：1000的现状地形图；
　　10、其他有关的材料及图件。
　　（二）个人住宅建设申请由所在辖区内的规划派出机构统一受理。受理后单独或者会同国土资源分局在5个工作日内进行现场勘察，提出初审意见报市规划行政主管部门审核后，对符合城市规划、集镇村庄建设规划和土地利用规划要求的，核发《个人建房选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证副本》(含附图)；对不符合规划要求的，做出不予行政许可决定，书面通知申请人，并说明理由。
　　（三）个人取得《建设工程规划许可证副本》后，应到市建设行政主管部门办理《建筑工程施工许可证》，并向市规划行政主管部门申请放线后，方可开工建设。
　　（四）个人住宅竣工验收合格后，核发《建设工程规划许可证正本》；户主持《建设工程规划许可证正本》及其它有关证件和材料办理房屋产权登记手续。
　　第二十七条 市国土资源部门按下列程序和要求审核审批：
　　（一）提出申请并提交下列材料：
　　1、向所在村（居）民委员会提出书面申请；
　　2、经村（居）民代表会议或村（居）民会议讨论通过，并由村（居）委会签署意见；
　　3、所属镇（乡）人民政府或街道办事处、黄州区人民政府、黄冈经济开发区管委会审核并签署意见；
　　4、在市或城镇规划区内的，应报市规划行政主管部门审查同意并出具个人建房选址意见书。
　　（二）报市人民政府批准。涉及占用农用地的，应当由市国土资源行政主管部门拟定农用地转用方案，依法报有批准权的人民政府办理农用地转用审批手续，同时一并办理土地使用审批手续；对占用耕地的要先落实耕地占补平衡后再按规定办理用地审批手续。
　　（三）予以批准的核发用地批准文件（附标明四界的宗地图），并组织实地放线，划定四至范围；不予批准的应当依法书面通知申请人，并说明理由。
　　（四）验收发证。
　　第二十八条 市规划、国土资源、建设、房产等行政主管部门应当公开办事制度，将个人建房的审批结果，在申请对象所在单位或所在村（居）委会、建设现场和黄冈市规划、国土资源、建设、房产网站上予以公示，接受社会监督。
　　第二十九条 业主单位或者村（居）民委员会根据建房户数量和实际用地需求，申请住宅小区建设的，应当持下列材料向市规划、国土资源部门提出用地和建房申请：
　　（一）住宅小区建设申请；
　　（二）经市政府审批同意的住宅小区修建性详细规划;
　　（三）镇（乡）人民政府或街道办事处、黄州区人民政府、黄冈经济开发区管委会审核意见；
　　（四）属拆迁还建的提供拆迁安置方案、拆迁证明和拆迁协议；
　　（五）建房户户数和每户面积安排说明；
　　（六）使用林地的应提供使用林地审核同意书；
　　（七）其他需要提交的材料。
　　村（居）民个人申请在住宅小区内建设住宅的，应当按本办法的有关规定提交申请材料，村（居）民委员会审查确认后统一报镇（乡）人民政府或街道办事处和黄州区人民政府或黄冈经济开发区管委会审核，经审核符合住宅建设条件的报市规划、国土资源行政主管部门审批，分户核发土地使用证和建设工程规划许可证。
　　村（居）民住宅小区用地批准后，不得变相进行经营性房地产开发或用于不符合规定条件的个人建房，否则按非法用地处理。
　　第三十条 个人建房与周围建筑有利害关系的，应当提供相邻房屋产权证和土地使用证持有人同意建设并经公证的书面协议。
　　第三十一条 市建设、消防等部门对市区个人住宅建设，应当按照建筑工程管理程序，审核施工图纸，进行质量、消防检查验收；未经验收或验收不合格的，市房产部门不得办理房屋产权登记手续。
　　第三十二条 个人需要建生活配套等临时用房，应按规定到市规划、国土资源行政主管部门办理个人临时用地、建房手续。个人所建临时用房不得超过批准的占地和建筑面积，不得改变使用性质，使用期不得超过两年，使用期满证件自行失效。确需延长使用期的必须在证件到期前一个月内重新办理延期手续。临时使用期满后，建房个人必须无条件拆除临时房屋；因国家建设需要，不论是否期满，必须拆除。
　　笫三十三条 村（居）民需要在用地范围内建造围墙的，应当经村（居）民委员会审核同意，并向市规划、国土资源部门申请办理规划和土地手续，由镇（乡）人民政府或街道办事处监督实施，现场查验和确认建造围墙的位置、高度等事项。
　　个人建房需要设立围墙的，不得超越经批准的宅基地范围，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风、采光和日照，高度不得超过2.5米，临街应建设通透式围墙。

第五章 个人建房管理



　　第三十四条 个人住宅建设，应当严格按照用地批准文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的规定和核准的施工图纸进行施工，在开工前向市国土资源部门申请划定宅基地范围，向市规划部门申请现场放线定位，基础完工后申请验线、勘验±0.00，实地确认用地范围、建筑物平面位置，不得擅自更改。确需变更的，须经市规划、国土资源行政主管部门审批同意。
　　个人住宅竣工后，应当在30日内按规定向市规划、国土资源、建设等行政主管部门申请验收，检查个人建房是否按照批准的面积和要求使用土地，进行建设；未经验收的，市规划行政主管部门不予换发《建设工程规划许可证》正本，房地产管理部门不得为其办理房屋产权登记等手续；验收合格后方可办理《建设工程规划许可证》正本和土地、房屋权属登记手续；验收不合格不予换发《建设工程规划许可证》正本，并按违法（章）建筑处理。
　　村（居）民应当在房屋竣工验收后的法定期限内依法申请办理土地初始登记或变更登记手续和房屋产权登记手续。
　　第三十五条 建房户在领取《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》副本后一年内建设有效，无法在期限内开工的，可以在到期前30日内向市规划行政主管部门申请延期。逾期不动工、且未办理延期手续的，所持证件自行失效。
　　笫三十六条 镇（乡）人民政府或街道办事处和村（居）委会应当加强对辖区内个人建房活动的监督检查，发现违法建设行为，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在24小时内书面报告黄州区人民政府、黄冈经济开发区管委会和市有关职能部门。
　　第三十七条 严禁个人未经批准或者骗取批准建房，或者违反许可内容和要求擅自建房，违法建设的个人住宅不受法律保护，不得出租、经营、转让、抵押、担保、继承和赠与。
　　村（居）民新建、扩建、改建、翻建个人住宅，未取得规划选址意见书，有关镇（乡）人民政府或街道办事处、村（居）民委员会不得安排宅基地及建设用地；未取得城市规划行政主管部门的选址意见书、建设用地规划许可证，国土资源行政主管部门不得办理土地使用手续；未取得土地使用证或土地使用通知书的，规划部门不得办理建设工程规划许可证副本；未取得建设工程规划许可证正本和土地使用证的，房产部门不得办理房屋产权登记手续。取得建设工程规划许可证副本和施工许可后方可申请放线施工。所有个人住宅建设没有镇（乡）人民政府或街道办事处和村（居）民委员会的意见，一律不得审批。
　　第三十八条 违反本办法有关规划管理规定的，由市规划行政主管部门依照《中华人民共和国城市规划法》、《湖北省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》、《湖北省城市建设监察条例》和《黄冈市区违法建设处理办法》的有关规定予以查处。
　　第三十九条 违反本办法有关土地管理规定的，由市国土资源行政主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》、《湖北省土地管理实施办法》和《黄冈市区违法建设处理办法》的有关规定予以查处。
　　超过本市规定的标准多占的土地和新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按非法占用土地处理。
　　第四十条 违反本办法有关建筑施工、建设工程质量和施工安全管理规定的，由市建设行政主管部门依照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》和《建筑工程施工许可管理办法》及《黄冈市区违法建设处理办法》的有关规定予以查处。
　　第四十一条 违反本办法规定，非法批准村（居）民住宅用地和建设的，其批准文件无效。对非法批准村（居）民住宅用地和建设的有关部门、黄州区人民政府、黄冈经济开发区管委会及其乡（镇、办事处）、村（居）委会的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，因此造成当事人损失的，应依法承担赔偿责任；并依法拆除地上建（构）筑物，收回非法批准、使用的土地。
　　第四十二条 任何个人不得借改建、扩建、翻建个人住宅之名，与建筑商非法或变相开发出租、出售房地产。凡违反本条规定的，依法从严查处。
　　第四十三条 市规划、国土资源、建设、房产等相关职能部门的执法监察人员，应当依照法定职权，加强对个人住宅建设的监督检查，依法制止违法建设。



第六章 附 则

　　第四十四条 坚持属地管理和职能管理相结合的原则，建立“集中统一，协调高效”的联动管理机制，实行集中会审，联合审批。各部门和黄州区人民政府、黄冈经济开发区管委会及其乡（镇、办事处）、村（居）委会，要认真履行各自职能职责，做到各司其职、各负其责。
　　第四十五条 建房户、施工人员应当配合相关执法监察人员的监督检查工作，如实提供情况和资料，不得阻挠执法监察人员依法执行公务。对无理拒绝、阻挠执法监察人员依法执行公务的，由公安机关根据治安管理的有关法律法规的规定进行处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十六条 市规划、国土资源、建设、房产、公安、消防、林业、交通等部门的工作人员，在个人建房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由任免机关或监察机关依法依规给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　黄州区人民政府、黄冈经济开发区管委会、镇（乡）人民政府或街道办事处、村（居）民委员会，应当依法加强对个人住宅建设的管理，对审查不严、监管不力、弄虚作假、越权审批的依法依规追究相关人员责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第四十七条 当事人对行政许可和行政处罚等具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。
　　第四十八条 各县（市）个人住宅建设管理可参照本办法执行。
　　第四十九条 本办法自2007年10月1日起施行，过去与本办法相悖的，按本办法执行。
　






附件：


黄冈市区个人住宅建设分级控制区范围划分

　　一级控制区：黄州区赤壁办事处全部，东湖、禹王、南湖大部分，黄冈经济开发区、赤壁风景区、　　遗爱湖保护区、白潭湖保护区。
　　二级控制区：
　　路口镇规划控制区：
　　路口村 花园村 王家湾村 百丈嘴村 谢家小湾村
　　丁甲村 戚家岭村
　　火车站规划控制区：
　　杨因岭村 石头坳村 单家堑村 舵塘村
　　陈策楼镇规划控制区：
　　陈策楼村 王家店村 王福湾村
　　陶店乡集镇规划控制区：
　　陶店村 塘角村
　　堵城镇规划控制区：
　　堵城村 老街村 芦冲村 龙王村
　　禹王办规划控制区：
　　汪家冲村 望月堤村 万福村
　　东湖办规划控制区：
　　晏家山村 六福湾村 长圻廖村
　　南湖办规划控制区：
　　除南湖路两侧以外的其他厂队
　　开发区规划控制区：
　　新桥村的八、九组
　　三级控制区：市区范围内，一、二级控制区之外的区域。